Как узнать границы земельного участка: все способы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узнать границы земельного участка: все способы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.
До совершения сделки купли-продажи сторонам необходимо согласовать ряд промежуточных условий. Итогом договоренностей между сторонами становится заключение предварительного договора. В нем стороны согласовывают не только стоимость и порядок расчета. Прописывается комплектность объекта, оговаривается срок на освобождение и выписку лиц, распределяются расходы на оплату услуг нотариуса и регистратора, передается задаток. Предусматриваются дополнительные условия, например, по покупке встречного варианта, закрепляются залоги под освобождение или выписку в определенных случаях.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Тайна 3. Здесь жить то можно?
Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок. Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».
Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.
Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей. В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.
Советы при покупке земельного участка
Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:
- вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
- перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.
Была ли Запись полезна? Нет 29 из 31 читателей считают Запись полезной.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Почему необходимо заказать выписку егрн
Чтобы чистота сделки была на достойном уровне, потребуется заказать выписку ЕГРН, чтобы убедиться в том, что объект имущественного права не числится в залоге. Известны случаи, что некоторые собственники квартиры продавали жилье со скрытыми ограничениями, которые проявлялись после того, как сделка состоялась. К числу скрытых ограничений относятся:
- Наличие скрытых собственников имущественного права, которые остаются даже после перехода жилья к другому собственнику.
- Наличие граждан, которые снялись с регистрационного учета, но оставили право пользования, например, осуждённые.
- Ограничение в приватизации квартиры, после чего собственник сохраняет право пользования недвижимостью.
Заказывая выписку ЕГРН, вы можете получить исчерпывающую информацию, относительно искомого объекта права. В настоящее время единым регистрационным органом, который содержит всю информацию об объекте права, является Росреестр.
Публичная кадастровая карта (ПКК) Росреестра 2023 года: для чего предназначен онлайн-ресурс
Выписка из ЕГРН Росреестра
Граждане и организации, которые планируют совершить сделки купли-продажи земельных участков или иных объектов недвижимости, сдать их в аренду, подарить, пожертвовать или передать по наследству (по завещанию) – обязательно для подтверждения права собственности используют данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) Росреестра, который объединил в себе данные из двух существовавших ранее реестров – ЕГРП (Единого государственного реестра прав) и Земельного кадастра.
С помощью публичной кадастровой карты Росреестра можно не только получить данные по объектам недвижимости из ЕГРН, но и визуализировать границы земельных участков и капитальных сооружений на местности, получить справочную информацию Росреестра по любому объекту недвижимости на территории России.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
В Свидетельстве о госрегистрации права, в выписке из ЕГРП и в кадастровом паспорте участка указаны «категория» и «разрешенное использование» земли, на которой расположен надел. Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «жилищное строительство». Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».
Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей. Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей. В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.
Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством..
Выбор категории земли
Немаловажной при выборе надела является и категориальная принадлежность земли. Все территории разделены законодательством по целевому предназначению
Продаже подлежат только земли сельхозназначения, в которых выделяется несколько значимых типов:
- Участки под ИЖС. Такие земли специально выделены государством под индивидуальное жилое строительство. Как правило, сгруппированные участки вторичного рынка имеют всю необходимую для проживания инфраструктуру — дороги, электричество, освещение улиц и пр. Исключением являются земли, недавно выделенные под ИЖС для многодетных семей.
- Участки в границах поселений. Это могут быть как земли под ИЖС, так и наделы в СНТ и ДНП. Подобное месторасположение крайне выгодно, но порой значительно повышает рыночную стоимость надела. Участки, как правило, имеют всю необходимую инфраструктуру, а в перспективе вы сможете переоформить категорию и прописаться в построенном доме.
- Участки за границами поселений. Такие земли стоят дешевле, но их сложней впоследствии перевести в категорию ИЖС, если вам захочется прописаться в построенном доме.
Выбирая надел, следует учитывать то, как именно вы планируете его использовать. Если предполагается строительство дома для постоянного проживания, лучше приобрести ИЖС или землю в границах поселения. Если же планируемый к покупке участок будет служить для выращивания сельхозпродукции, и находиться на нем вы будете только в летний сезон, нет смысла переплачивать за категорию. Главное, чтобы на территории были все необходимые коммуникации и хорошие подъездные дороги.
Проверьте долги по коммунальным платежам
С одной стороны, долги по коммуналке не переходят на нового собственника. Оплата за коммунальные услуги начинается с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. После сделки купли-продажи новый владелец может обратиться в коммунальные службы и переоформить на себя лицевой счет. Но здесь может быть две проблемы.
Первая проблема. При переоформлении лицевого счета управляющая компания может потребовать нового владельца дома оплатить долги. Всё это незаконно и сотрудники об этом прекрасно знают. Некоторые из них отказываются переоформлять счет, грозятся отключить воду, свет и т.п. Им проще запугать и ругаться с новым собственником, чем взыскивать долги с предыдущего. В этом случае сами грозитесь письменно пожаловаться в прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Именно письменно, т.к. в УК знают, что им придется на это реагировать. Если и это не помогает, смело отправляйте жалобы. Тем более сейчас это можно сделать онлайн, например, в Госуслуги.
Вторая проблема. Продавцы могут подавать меньшие показания счетчиков, чем есть на самом деле. Это делается, чтобы «отодвинуть» оплату на поздний срок. Поэтому обязательно сверьте фактические показания счетчиков с показаниями, которые указаны в квитанциях за последний месяц. Если разницу вскроют после сделки, ее придется оплачивать новому хозяину, потому что иное нельзя будет доказать.
Попросите продавца за несколько дней до сделки получить отдельные справки от отсутствии долгов от бухгалтерии каждой обслуживающей организации. Бухгалтер еще раз все перепроверит. Собрать справки может любой из собственников. Услуга бесплатна. Сколько приходит квитанций на оплату, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.
Какие бумаги собрать?
Важным моментом выступает то, что уточнение границ допускается только в ситуации, когда ранее надел проходил процедуру регистрации. Это говорит о том, что участок стоит на кадастровых учетах. Если указанные действия ранее не проводились – гражданину изначально потребуется поставить участок на учет. Сделать это нужно в порядке, отраженном в действующем законодательстве. Когда в процессе принимает участие доверенное лицо, обязательным становится оформление доверенности. С указанной целью потребуется собрать определенный пакет документации. В него входит акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Если собственников несколько, то для каждого собственника потребуется использовать паспорт.
Необходима выписка, сделанная из ЕГРН и план деления участка. Это относится к ситуации, когда речь идет о делении территории между владельцами. Собрать нужно чек, подтверждающий внесение государственной пошлины. В настоящее время сумма составляет 350 рублей. Гражданину потребуется направить в уполномоченный орган копии, при личном посещении он демонстрирует оригиналы.
Было ли сделано межевание — узнаем по выписке ЕГРН
Выписка ЕГРН содержит дополнительную информацию, которая на Публичной кадастровой карте не отражена. По данным выписки видно, есть ли координаты участка, какой статус присвоен участку. Из выписки узнаем, было ли сделано межевание. Если межевание земельного участка проводилось, он имеет статус учтённый. Это участок, прошедший процедуру кадастрового учета и регистрации прав.
Часто встречается ранее учтённый статус земельного участка. Это означает, что участок был зарегистрирован до 1 марта 2008 года. После этого земельное законодательство было изменено. Раннее учтенные участки не всегда имеют координаты. Сведения о таких участках перенесены из базы государственного кадастра недвижимости.
Временный статус получают такие участки, сведения о которых есть в базе данных Росреестра, но право собственности до конца не оформлено. Это значит, что данный участок надо оформить документально, иначе ему по истечении пяти лет присвоят статус аннулированный и все сведения о нем находящиеся в ЕГРН будут стерты.
По результатам проверки (как плановой, так и внеплановой) госземинспектором составляется акт проверки в 2-х экземплярах. Один экземпляр акта с копиями приложений вручается проверяемому лицу (его представителю) под роспись об ознакомлении (об отказе в ознакомлении с актом проверки).
В акте делается запись о наличии или отсутствии нарушений земельного законодательства на проверяемом земельном участке.
При выявлении в ходе проверки признаков нарушения земельного законодательства составляется протокол об административном правонарушении (после уведомления нарушителя о дате и времени его составления).
С момента составления протокола дело об административном правонарушении считается возбужденным.
Постановлением о назначении наказания нарушитель признается виновным в совершении административного правонарушения, ему выносится административный штраф.
При выявлении административного правонарушения нарушителю одновременно с актом вручается предписание об устранении нарушений. Предписание об устранении выявленного нарушения законодательства является обязательным для исполнения с момента его вручения лицу, в отношении которого оно вынесено.