Форма КС-11. Акт приемки законченного строительством объекта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форма КС-11. Акт приемки законченного строительством объекта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Заполняем условия подписания акта КС-11

Во второй части данного документа идут условия подписания акте, а именно:

Пункт 1. Здесь вписывается полное наименование строительного объекта, над которым работал подрядчик с указанием его подробного местоположения (город, улица, дом/строение).

Пункт 2. Сюда включается название государственного органа, выдавшего разрешение на строительство.

Пункт 3. В эту строку вносится информация о субподрядчиках, то есть тех компаниях, которые также принимали участие в данном строительстве по договорам субподряда.

Пункт 4. Тут надо указать полное наименование компании – генерального проектировщика, создавшего проектно-сметную документацию на строительство данного завершенного объекта, а также, если есть – другие организации, принимавшие участие в разработке этой документации. Если других организаций нет, нужно сделать пометку, что вся проектно-сметная документация создавалась этой конкретной компанией целиком.

Пункт 5. Здесь нужно указать ссылку на документ, на основании которого были выданы исходные данные для проектирования.

Пункт 6. Эта строка включает в себя данные о фирме, утвердившей проектно-сметную организацию (как правило, это заказчик строительства, но иногда инвестор или иная заинтересованная структура), а также дату утверждения и номер документа.

Пункт 7. Сюда надо занести сроки проведения строительно-монтажных работ с указанием конкретных дат начала и окончания стройки.

Процесс передачи объектов долевого строительства

Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.

Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?

На приемку квартиры после получения уведомления есть два месяца. Если за это время дольщик не выделит день и не придет, представители компании вправе подписать акт в одностороннем порядке.

Важно! Нечистые на руку строители пытаются сдвинуть срок приемки квартиры, лишь бы не избавляться от недочетов, допущенных при строительстве. Вам могут предлагать варианты записаться через 2,5-3 месяца, объясняя это большой очередью.

Не поддавайтесь на уловки. Чтобы подстраховаться, составьте в адрес застройщика претензию, где подчеркните, что вы готовы прибыть на объект и принять квартиру в установленный законом срок. От застройщика нужно потребовать копию расписки о получении претензии сотрудником, который уполномочен это сделать. Либо отправить претензию письмом с уведомлением и описью вложения.

Все эти процедуры важны, чтобы вы могли доказать, что не избегали приемки квартиры в новостройке.

Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?

Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:

1. Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
2. Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
3. После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
4. Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.

Оценка качества квартиры

При оценке качества квартиры принято выделять две группы недостатков:

— существенные (опасные для жизни);
— несущественные (неопасные).

К первой группе относятся:

— длинные и глубокие трещины в стенах;
— неработающая вентиляция («не тянет», «забита» и т.п.);
— неработающее газовое оборудование;
— видимые (сквозные) дыры в межэтажных перекрытиях;
— «проблемная» электропроводка;
— наличие плесени в квартире;
— отсутствие указанного в ДДУ или дополнительному соглашению к ДДУ оборудования (например, не установлена сантехника, плита и т.п.).

Ко второй группе относятся:

— небольшие и неглубокие трещины в ненесущих стенах;
— небольшие царапины (но не трещины!) или сколы на окнах и дверях;
— некачественно отрегулированные окна и двери;
— небольшая кривизна, неровность стен;
— «отваливающиеся» части обоев.

Кроме того, многое в процессе приемки зависит от того, приобретали квартиру с отделкой или без.

Если во время осмотра квартиры вы обнаружили серьезные недостатки, то не подписывайте акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не приведет квартиру в надлежащее состояние. В противном случае, вам придется исправлять их за свой счет, а это не всегда «гуманно» с финансовой точки зрения.

Кое-что застройщик может исправить сразу при вас (подклеить уголок обойного полотна или отрегулировать окно), а на что-то ему потребуется две-три недели (например, на замену стеклопакета). В любом случае, на устранение строительных недочетов по закону отводится не более 45 дней. Так что не позднее этого срока вас должны пригласить на повторную приемку.

Отдельно стоит упомянуть про обмер квартиры. Зачастую после обмера БТИ реальная площадь жилища оказывается больше или меньше указанной в ДДУ. Это нормальная ситуация, так как при строительстве многоквартирного дома невозможно рассчитать всё до мелочей. В этом случае производится перерасчет стоимости объекта, и тогда либо дольщик доплачивает (если квартира оказалась больше), либо застройщик возвращает часть суммы (если за время строительства квартира уменьшилась).

Кстати, профессионалы советуют не придираться к мелочам. Порой намного проще и быстрее подклеить уголок от обоев самому, чем ждать лишний месяц, когда это сделает застройщик. Также рекомендуют не настаивать на исправлении легкой кривизны стен: дешевле и спокойнее заплатить строителям, которые качественно выровняют поверхность при подготовке под отделку, чем получить формальные исправления от застройщика. Рабочие могут оштукатурить стену «для отмазки», лишь бы «вписаться» в норматив. Такая «доделка» часто плохо держится и начинает отваливаться прямо вместе с новыми обоями уже через несколько месяцев.

Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок

(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д. Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями. Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).

Рекомендуем прочесть: В течение какого времени переводят единовременное пособие

В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно. Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки. Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.

Где найти строительные нормы и правила?

Компании застройщики работают на этом рынке давно и сталкивались с тысячами покупателей, недовольных качеством работ. Поэтому просто наличием СНиПов и даже знанием таковых здесь, к сожалению, не обойтись. Необходимо применить именно те нормативные акты, которые подходят для приемки квартиры у застройщика.

СНиПы и технические регламенты можно найти, конечно в различных платных и полубесплатных каталогах и библиотеках. Однако, там не будет пояснений и выборки тех материалов, которые нужны именно для случая приемки квартиры. Такой разработанной инструкции со всеми ссылками по каждому виду работы, кроме предлагаемой на этом сайте, нет.
Скачать полное руководство или отдельно нормы СНиП для приемки квартиры – собранные специально для этой цели в отдельный сборник, а так же практические указания, как именно нужно эти нормы применить, можно здесь.

Как устранить дефекты в новой квартире

• Составить претензию и обратиться с ней к застройщику. Претензия составляется в двух экземплярах в свободной форме с указанием перечня недостатков и требований.
• Если застройщик не отреагировал на претензию, необходимо провести строительно-техническую экспертизу за счет собственника квартиры. Стоимость — от 20 000 ₽. Экспертиза поможет определить причину дефектов. С результатами экспертизы нужно повторно обратиться в компанию застройщика.
• Если после экспертизы застройщик бездействует, следует переходить к судебному разбирательству. Необходимо подготовить исковое заявление на взыскание стоимости устранения недостатков. Иск подается в суд по месту жительства или по месту нахождения застройщика.

Если застройщик пытается подписать акт приема-передачи перед повторной проверкой или говорит об устранении пропущенных дефектов после сдачи квартиры — не ведитесь. В интересах строительной компании передать квартиру как можно быстрее. Это связано с тем, что за каждый день просрочки вам положена неустойка.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

• лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
• непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

• паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
• полный юридический адрес жилого помещения;
• недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
• сроки их устранения;
• ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

• выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
• уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Общий порядок и правила приемки

К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.

После начинается процесс приемки квартир покупателями:

1. Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
2. В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
3. Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).

По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:

В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.

На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке у застройщика: общие рекомендации

При приемке квартиры в новостройке дольщики самостоятельно обследуют свое жилье или обращаются к специалисту. С того момента, как дом вводят в эксплуатацию, застройщик должен за полгода передать недвижимость дольщикам. Нет необходимости знать наизусть все нормы, законы и правила строительства. Но со СНиПом при приемке квартиры в новостройке стоит сверяться. Особенно, со СНиПом -87. Разберем подробнее, что смотреть при приемке квартиры в новостройке:

• проверить угол отклонения от стен (если угол непрямой, соответствующее замечание нужно внести в акт приемки квартиры в новостройке);
• внимательно осмотреть и проверить электричество, воду, канализацию, вентиляцию, отопление, лоджии, окна, двери;
• после всех строительных работ в квартире не должно остаться мусора, грязи, пыли;
• в стенах не должно быть трещин, конструктивных дефектов.

Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке: лампочку, чтобы проверить освещение в квартире, или любое электрическое устройство (так можно проверить качество работы розеток). Никто не имеет права запретить фотографировать готовность жилья или снимать все на видео. Полученные материалы нужны, если необходимо предъявить доказательства в случае судебного разбирательства.

Составление памятки по приемке квартиры в новостройке поможет не забыть все мелочи, которые вы хотели проверить. Также у нас можно скачать чек-лист приемки квартиры в новостройке, где описаны ключевые параметры приемки, по которым можно оценивать работу застройщика.

Фонарик осветит все темные углы, спички помогут проверить вытяжку, ручка и бумага позволят зафиксировать нарушения, если застройщик не станет их записывать. Лучше договариваться о встрече с застройщиком в светлое время суток.

Чем отличается квартира с отделкой и без?

Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.

Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.

Подготовка к приемке – что нужно знать, какие документы понадобятся

Строительная компания обязана известить дольщика о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию. Ему направляется сообщение с указанием срока приемки объекта. Адресат должен обязательно присутствовать. Если он не прибудет, исполнитель работ вправе самостоятельно составить акт через два месяца после срока, предусмотренного договором. Когда клиенту известно о существенных недоделках, допущенных строителями, он при отказе от приемки квартиры должен письменно сообщить об этом.

Для приемки квартиры будущий владелец должен прибыть, имея гражданский паспорт и договор. Если не может приехать лично, направляет доверенное лицо с нотариально оформленным поручением. Следует позаботиться о плане новостройки от строительной компании и выписке из БТИ о проведенных измерениях. Это необходимо для сравнения заявленных и фактических характеристик.

Клиент должен ориентироваться, как следует принимать квартиру в новостройке. Обращают внимание, сколько времени прошло от приема объекта государственной комиссией. Если больше полугода, возможно, строители что-то скрывают, требуется предельное внимание.

Важно! Чтобы ничего не пропустить при осмотре новостройки, дома составляют чек-лист с порядком приема, с ним постоянно сверяются. Желательно иметь смартфон или фотоаппарат для фиксации дефектов.

Похожие записи:

• Сосед по СНТ не ухаживает за участком, куда обращаться
• Налоги и страховые взносы: что изменится с 2023 года?
• Взыскание долга по договору поручительства