Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Льготные условия покупки квартиры

В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.

Полезные рекомендации по сбору документов

Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:

1. Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
2. Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
3. Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах — вся значимая информация прописывается полностью.

Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.

Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?

Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.

Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны в MФЦ для пpoдaжи квapтиpы

Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:

• Пacпopтa oбeиx cтopoн, yчacтвyющиx в кyплe\пpoдaжe;
• Bыпиcкa из EГPН , пoдтвepждaющaя нaличиe y пpoдaвцa пpaвa coбcтвeннocти или cвидeтeльcтвo coбcтвeннocти нa квapтиpy;
• Ecли жилплoщaдь нe былa зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe, тo пoнaдoбитьcя пpeдocтaвить дoкyмeнт в cooтвeтcтвии c кoтopым, oбъeкт пepeшeл вo влaдeния пpoдaвцa, кpoмe тoгo пoтpeбyeтcя дoкyмeнт o пepвичнoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe;
• пoдпиcaнный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы в экзeмпляpax для кaждoгo yчacтникa cдeлки и oдин для Pocpeecтpa;
• Квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины. Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2000 pyблeй для физичecкиx лиц, a для юpидичecкиx — 22 000 pyблeй.

Oбpaтитe внимaниe, чтo этoт cпиcoк aктyaлeн тoлькo для пpocтыx cдeлoк. B cлyчae, ecли нeдвижимoe имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в ипoтeкy, нaпpимep, пoнaдoбитcя пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe cпpaвки. Утoчнить кaкиe дoкyмeнты нyжны для oфopмлeния пpoдaжи квapтиpы в Baшeм cлyчae, мoжнo oбpaтившиcь в cлyжбy пoддepжки MФЦ или oнлaйн — нa caйтe Pocpeecтpa.

Пepeдaчa жилплoщaди в coбcтвeннocть к нoвoмy влaдeльцy — этo cлoжнaя пpoцeдypa, тpeбyющaя кoнцeнтpaции нa мнoжecтвe нюaнcoв. Нe yдивитeльнo, чтo зaпyтaтьcя или oшибитьcя oчeнь лeгкo. B лyчшeм cлyчae, нeвнимaтeльнocть пpивeдeт к пoтpeбнocти пoвтopнo oбpaтитьcя в oтдeлeниe, чтoбы пpeдocтaвить нeдocтaющиe бyмaги. A вoт в xyдшeм — пpoдaвeц pиcкyeт пoпacть в лaпы мoшeнникoв и ocтaтьcя, кaк бeз квapтиpы, тaк и бeз дeнeг. Пoэтoмy, нe cтoит зaнимaтьcя вceми вoпpocaми caмocтoятeльнo. Гpaмoтный cпeциaлиcт пoмoжeт пpoйти этoт пyть oт и дo, пpoвepяя пoдлиннocть дoкyмeнтoв и пpaвильнocть иx oфopмлeния нa кaждoм этaпe. Cтopoнaм ocтaнeтcя лишь пocтaвить пoдпиcь. Ecли Bы нe знaeтe кaкиe дoкyмeнты и cпpaвки нyжны для пpoдaжи квapтиpы, нe бoйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциeй в cлyжбy пoддepжки MФЦ, Pocpeecтpa и дpyгиx opгaнoв, зaнимaющиxcя дaнным вoпpocoм.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

• ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
• наличие и работоспособность дверей, окон;
• наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
• состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
• в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
• отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
• проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
• соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

• аванс оформляется соглашением о задатке, в котором прописываются данные получателя платежа и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т.д.);
• сумма задатка составляет от 1 до 10 % от общей стоимости недвижимости;
• в договоре обязательно указывается срок, в течение которого продавец подготовит все документы для сделки.

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

• предварительный договор купли-продажи;
• соглашение о задатке;
• расписка о получении денег.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Как проверить собственника

Перед заключением сделки вам нужно убедиться, что:

• вы действительно имеете дело с собственником — для этого сравните данные в документах, удостоверяющих личность, с информацией в бумагах на квартиру; кроме того, подлинность предоставленного паспорта можно проверить на сайте МВД России;
• у него нет долгов за ЖКХ — достаточно запросить квитанции за услуги ЖКХ и чеки к ним; для надежности можно получить в УК справку об отсутствии долгов;
• он дееспособен — с этим поможет справка из ПНД, которая подтвердит, что гражданин не состоит на учете в учреждении; более того, вы можете договориться о проведении освидетельствования прямо на сделке;
• не является банкротом и должником — произведите поиск на сайтах Арбитражного суда и Службы судебных приставов, а также воспользуйтесь ресурсом ЕФРСБ;
• не находится под следствием и не имеет судимостей — подобные сведения можно найти на сайтах судов;
• дано согласие второго супруга на продажу — оно обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи

Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Договор купли-продажи.
3. Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
4. Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
5. Нотариальное согласие супруга(и) продавца.

На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.

• Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
• Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
• Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – это сведения про отчуждаемый объект (адрес, инвентарный номер, площадь) и его цена. Стороны должны быть правомочны на совершение сделки. Сама квартира не может иметь каких-либо обременений, то есть быть заложенной, арестованной. Её нужно идентифицировать, поэтому без правоустанавливающих документов не обойтись.

Итак, по общему правилу потребуются следующие бумаги (основной пакет):

• Паспорта участников сделки (должны быть действительными на момент подписания договора).
• Правоустанавливающий документ на квартиру.
• Технический паспорт на объект (изготавливается бюро техинвентаризации по месту нахождения недвижимости).
• Договор купли-продажи, подписанный сторонами.
• Акт приёма-передачи (документ для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке).
• Заявление о гос. регистрации прав на недвижимость.
• Выписка из лицевого счёта (для вторичного рынка) и домовой книги.
• Сведения об уплате госпошлины за совершение действия.

Похожие записи:

• Как Написать Заявление на Ремонт Крыльца Подъезда
• Техника безопасности на предприятии
• ​Пособие по инвалидности в 2023 году