Аванс и задаток в чем разница при покупке квартиры в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс и задаток в чем разница при покупке квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.

В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.

Что выбрать при покупке недвижимости

Какой платеж выбрать, зависит от уверенности сторон сделки в ее заключении, так как отличие аванса от задатка при покупке недвижимости кроется в последствиях для продавца и покупателя при несостоявшемся договоре.

Пример 1. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений он внес аванс в размере 100 000 рублей, о чем получил расписку от Михаила. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Всё, что получает Иван: потерянное время, сорванные планы и 100 000 рублей. С другой стороны, если покупать квартиру передумает Иван, то он ничего не потеряет, так как Михаил обязан передать ему обратно 100 000 рублей.

Пример 2. Иван решил купить квартиру у Михаила. Для серьезности своих намерений они заключили предварительный договор с задатком в размере 100 000 рублей. Через две недели Михаил передумал продавать квартиру. Иван получает: потерянное время, сорванные планы и 200 000 рублей, то есть данное им обеспечение в двойном объеме — таковы требования Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, если Иван решится отказаться от покупки квартиры, то 100 000 рублей он обратно не получит (ст. 381 ГК РФ).

На повестке дня часто стоит вопрос, что возвращается аванс или задаток, если сделка сорвалась. Правильнее ответить, обратившись к примерам, что всё зависит от ситуации. Предварительная оплата возвращается всегда. А платеж в виде обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный параграфом 7 главы 23 Гражданского кодекса РФ, возвращается:

• либо в двойном размере, либо не возвращается совсем: в зависимости от того, кто виноват в срыве сделки;
• в том же размере внесшей его стороне, если договор не заключен по обстоятельствам, которые не зависят от воли его участников (п. 1 ст. 381, ст. 416 ГК РФ).

Обязательно при заключении соглашений, которые связаны с предварительным внесением денежных средств в счет будущей недвижимости, смотрите на все указанные условия. Во-первых, часто названия и виды платежей путают, но важна всегда суть. Во-вторых, в соглашение, в котором прописывается условие об авансе, другая сторона иногда включает штрафные санкции, если сделка сорвется по вине контрагента.

В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.

Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.

В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.

Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.

Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.

Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.

Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.

Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.

Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.

Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее

• Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
• Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
• Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
• Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
• Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Когда стоит выбрать аванс?

Аванс — это обеспечительный платёж, который покупатель передает продавцу при покупке товара или недвижимости. Если вдруг покупатель отказался от сделки, то он может не потерять все деньги, так как при наличии аванса, продавец обязан вернуть его покупателю.

Когда речь заходит о недвижимости, то бывает необходимо выбрать между залогом и авансом. Отличия между этими двумя понятиями заключаются в том, что залог — это фактически расходы на оценку имущества и постановку залога в банк, который дополнительно берет процент за хранение драгоценных бумаг и документов. Аванс же просто означает частичный платеж за недвижимость, который в будущем будет вычтен из общей стоимости.

Если покупатель уже накопил денежные сбережения и готов купить недвижимость, то лучше выбрать аванс. Но если у него есть вопросы по ипотеке и долгосрочным платежам, то стоит выбрать залог. Если же покупатель не уверен в своих возможностях, то можно воспользоваться таким обеспечительным платежом, как аванс.

• Аванс применяется при покупке недвижимости, для частичного платежа за нее
• Если покупатель отказался от сделки, продавец обязан вернуть аванс
• Отличие аванса от залога заключается в том, что залог — это оплата за оценку имущества и его хранение в банке

Важные моменты при оформлении задатка

При покупке недвижимости может возникнуть необходимость внести задаток. Задаток является обеспечительным платежом и гарантией того, что продавец продаст недвижимость покупателю. Отличия между задатком и авансом заключаются в том, что задаток можно вернуть покупателю, если продавец отказался от сделки или не исполнил свои обязательства.

Важно понимать, что задаток не является залогом или первым взносом при ипотеке. Если вы планируете использовать задаток как первоначальный взнос, предварительно уточните эту возможность у своего банка.

Для оформления задатка владелец недвижимости выдает расписку покупателю, где указана сумма задатка и условия его возврата. При этом важно учесть, что задаток не может превышать 10% стоимости недвижимости.

• Если продавец отказался от сделки, покупатель имеет право потребовать возврата задатка.
• Если покупатель отказался от сделки без уважительной причины, продавец может оставить задаток.
• Если покупатель отказался от сделки по уважительной причине (например, из-за наличия серьезной скрытой проблемы с недвижимостью), задаток возвращается.

Итак, чтобы правильно оформить задаток и не потерять деньги, нужно учесть все важные моменты и выяснить, какие документы требует продавец. Не путайте задаток с авансом и при возникновении спорных ситуаций, обращайтесь к юристу для урегулирования конфликта.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

В каких случаях возможно возвращение залога при покупке квартиры?

В статье 381 ГК РФ указано, что покупатель может получить свой задаток обратно в случае неисполнения продавцом обязательств. Если хотя бы один из пунктов нижеприведенного списка оказался верным, то возвращения задатка не избежать:

• владелец по какой-то причине отказался продавать жилое помещение;
• в квартире прописаны люди – если у них есть соответствующие документы, то они имеют право на проживание;
• по недвижимости имеются долги до совершения сделки – закон запрещает выставлять на продажу такое жилое помещение;
• собственник сознательно указал ложную информацию – в помещении прописаны жильцы или хозяев у него несколько;
• продавец сознательно не позаботился о подготовке документов по недвижимости – это нарушение договора;
• владелец не явился на встречу и не выходит на связь, когда пришло время ставить подписи в основном документе купли-продажи недвижимости.

Во всех этих случаях виноват продавец. Соответственно, покупатель может быть уверен в возвращении задатка. Но и это еще не конец. Задаток возвращается, а продавец обязан выплатить дополнительную сумму пострадавшему лицу (она будет эквивалентной размеру задатка).

Лучше заранее узнать, в каких случаях возвращается задаток. Если продавец нарушит одно из условий договора, то покупатель может потребовать от него возвращения денежных средств. Если просьба была проигнорирована, то следует обратиться за помощью в суд, ведь закон в этом случае на стороне покупателя.

Есть некоторые советы, которые помогут избежать обмана и потери денег. Прописывание суммы задатка обязательно. Прежде чем передать задаток, стоит:

1. Пересмотреть всю документацию на недвижимость. Вы имеете право потребовать предъявления документов. Если какого-то документа нет, или человек отказывается их показывать, то это повод усомниться в безопасности сделки.
2. Обременение. Стоит убедиться, что желаемая недвижимость не находится под обременением. Его необходимо снять – до этого передавать деньги не стоит.
3. Согласие супруги/супруга. Бывают такие случаи, что один супруг хочет продать жилплощадь, а его вторая половинка об этом и не в курсе. Стоит получить разрешение на продажу (оно должно быть заверено у нотариуса). В противном случае вы будете спокойно жить, и вдруг объявится супруг/супруга человека, продавшего вам квартиру, с требованием освободить помещение. И суд не примет вашу сторону.
4. Жильцы. Неприятным сюрпризом будет прописка в вашем будущем доме каких-то людей. Жильцы должны быть выписаны, а иначе они имеют право на проживание, а избавиться от них вы не сможете, особенно, если это несовершеннолетние дети.

Стоит заранее разобраться с этими вопросами, чтобы в дальнейшем не возникло проблем, а также для сохранения финансов.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Похожие записи:

• В Тюмени снесут старые здания на 14 улицах, здесь появятся новые ЖК
• Лицензия на страховую деятельность от лидеров
• Сделки с долями в праве общей собственности