Какие нужны документы для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие нужны документы для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Можно ли заключить сделку купли-продажи дистанционно?

Сделку купли-продажи квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям, можно совершить в дистанционном формате. Но это не значит, что родителям не придется посещать нотариальную контору.

Дистанционная сделка — это вариант оформления купли-продажи с участием двух и более нотариусов. Обязательное условие — это нахождение одного из нотариусов в том регионе, где расположена квартира. А второй нотариус может находиться в любом другом регионе страны.

Поэтому сначала нужно прийти в выбранную нотариальную контору и сообщить о желании заключить сделку в дистанционном формате.

В остальном сделка проходит в общем порядке. Нотариус делает запросы в госреестры и составляет единый проект договора.

Стороны приходят в одно и то же время, учитывая разницу часовых поясов, и подписывают договор. Связь между участниками сделки обеспечивается по видеосвязи.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Справка о прописанных.
8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Если разрешение на продажу удалось получить

Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.

Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.

Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.

Условия продажи дома с долей несовершеннолетних детей

Как уже говорилось ранее, чтобы продать дом с долей ребенка нужно заручиться согласием органа опеки. Какие условия следует соблюсти, чтобы ООП разрешил сделку?

1. Приобретение нового жилья и выделение в нем доли ребенку, которая не будет меньше той, что была в продаваемом доме.
2. Условия проживания несовершеннолетнего не должны ухудшиться, то есть санитарное состояние новой недвижимости и ее площадь должны быть одобрены ООП.
3. Изменение района проживания ребенка может быть только в сторону улучшения. Под этим подразумевается: более развитая инфраструктура, благоприятная экология, перспективный район в плане его развития.

Особенности оформления купли-продажи

Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.

Распространенные сделки, требующие согласия:

• продажа квартиры;
• сдача квартиры в аренду;
• обмен квартиры;
• предоставление в залог (ипотека);
• отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.

Куда обращаться?

Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.

Какие документы предоставить?

• заявление законных представителей (родителей);
• заявление ребенка (если ему более 14 лет);
• паспорта заявителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
• выписка из ЕГРН о собственности;
• справка о регистрации (форма №9);
• характеристика жилья (форма №7);
• кадастровый паспорт квартиры;
• документы на приобретаемое имущество.

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

• Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
• На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
• Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
• Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности.

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

• сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
• имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
• выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

Покупка долей детям в простой и нотариальной форме

Подведем итог.
Покупка долей детям и форма оформления сделки зависит от состава участников.
Обязательная нотариальная форма сделки применяется:
1. Если среди продавцов есть несовершеннолетние или недееспособные. Если такая сделка будет оформлена в простой письменной форме, она не просто будет приостановлена регистратором Росреестра, но и будет признана ничтожной.

2. Если в сделке нет оснований для обязательной нотариальной формы по п.1, но покупателями являются законные супруги, которые оформляют на себя раздельные доли в праве собственности, приобретенные на совместно нажитые средства, такая сделка требует оформления нотариального брачного договора или нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Простая письменная форма сделки разрешена во всех иных случаях (не указанных выше).

Особенности заключения сделки с детьми-собственниками

Теперь постараемся изучить порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Начнем с ситуации, когда ребенок владеет жильем или его долей. Ведь, как уже было сказано, именно такой расклад доставляет немало проблем.

Для проведения любых сделок с имуществом, собственниками которого полностью или частично являются несовершеннолетние, законные представители не могут осуществлять никакие операции с недвижимостью без разрешения органов опеки. Соответствующая служба выдаст разрешение на проведение финансовой сделки. После этого процесс осуществляется точно также, как и обычная купля-продажа.

Если органы опеки не разрешают провести операцию, конечно же, реализовать поставленную задачу не получится ни под каким предлогом. Это нарушение действующего законодательства.

Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:

1. Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
2. Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
3. Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
4. Дать объявление и подыскать покупателей.
5. Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
6. Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
7. Составить договор.
8. Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
9. Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
10. Составить акт приемки-передачи жилья.
11. Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.

Похожие записи:

• Как засчитывается срок заключения под стражу после вступления приговора в силу?
• Помощь многодетным семьям в 2023 году