Продажа доли нежилого помещения доли одному из собственников
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли нежилого помещения доли одному из собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одной из особенностей продажи доли является необходимость согласования всех собственников помещения. В случае, если помещение находится в совместной собственности нескольких лиц, каждый собственник имеет право на продажу своей доли. Поэтому перед началом процесса продажи необходимо выяснить, что все собственники согласны на продажу, а также определить условия и порядок продажи.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Продажа доли: особенности
Еще одной особенностью продажи доли является оценка нежилого помещения. Часто ценность доли определяется пропорционально полной стоимости помещения. Для оценки стоимости используются различные методы, такие как сравнительный, доходный или стоимостной подход. Оценка помещения должна проводиться квалифицированными оценщиками с учетом всех факторов, влияющих на стоимость нежилого помещения.
Также важной особенностью продажи доли является подготовка правовых документов. Продажа доли требует заключения договора купли-продажи, а также документов, подтверждающих права и обязанности сторон. Необходимо обратить внимание на форму документов, правильность их составления и надлежащее оформление, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Кроме того, при продаже доли в нежилом помещении необходимо учитывать возможные ограничения и оговорки. Например, существующие долги или обременения, которые могут повлиять на стоимость доли или возникновение правовых споров. При проведении сделки рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в сфере недвижимости для уточнения и обеспечения юридической безопасности.
Возможность продажи доли в нежилом помещении регулируется законодательством Российской Федерации и зависит от типа объекта и формы собственности. Следует различать продажу доли в нежилом помещении, включая коммерческую недвижимость, и продажу доли в общей собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение.
Обычно для продажи доли в нежилом помещении требуется соблюдение определенного порядка. В первую очередь, необходимо проверить наличие ограничений в действующих правовых актах и договорах, которые могут запрещать или ограничивать такую продажу.
Далее, продавец должен получить письменное согласие остальных собственников на продажу доли или предложить ее им по приоритету. В случае, если они не заинтересованы в приобретении доли, продавец может разыскивать покупателя самостоятельно или обратиться к риэлторам.
Продажа доли в нежилом помещении оформляется договором купли-продажи, который должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. В договоре необходимо указать все важные условия, включая сумму продажи, сроки выполнения обязательств и порядок распределения доли покупателю.
После заключения договора продавец должен произвести регистрацию передаточного акта в соответствующих органах, чтобы изменить собственническую запись в Учетной книге и выписке ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).
Если продавец является собственником целого помещения и хочет продать долю, то покупатель становится совладельцем с остальными участниками общей собственности. В этом случае важно согласовать все условия с остальными собственниками и оформить решение об их согласии на вступление нового собственника в общую долевую собственность.
В случае, если объект находится в аренде или имеет какие-либо залоговые обременения, при продаже доли необходимо также учитывать соответствующие ограничения и получить согласие арендатора или кредитора.
В целом, процедура продажи доли в нежилом помещении требует соблюдения различных формальностей и учета множества нюансов. Компетентное юридическое сопровождение и обращение к квалифицированным специалистам помогут избежать возможных ошибок и препятствий при проведении данной операции.
Оформление продажи части помещения
Оформление продажи части нежилого помещения происходит с учетом гражданского законодательства Российской Федерации. Продажа может быть оформлена как посредством договора купли-продажи, так и посредством дарения или безвозмездного отчуждения.
Оформление продажи требует нотариального удостоверения договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Нормой закона также может быть предусмотрена возможность оформления продажи с использованием электронной регистрации.
В случае, если продажа осуществляется с учетом преимущественного права, другие заинтересованные лица должны быть уведомлены о намерении продать нежилое помещение.
Важно отметить, что оформление продажи части нежилого помещения несет определенную ответственность перед законом, поэтому необходимо строго соблюдать все требования и предоставить все необходимые документы.
При выборе покупателя следует учитывать следующие факторы:
- Цель покупки: если покупатель планирует использовать часть нежилого помещения в коммерческих целях, то необходимо убедиться в его финансовой устойчивости и возможности осуществления инвестиционных проектов.
- Опыт и репутация: исследовать и анализировать репутацию потенциального покупателя и его опыт в недвижимостной сфере.
- Финансовые возможности: убедиться в финансовых возможностях покупателя для осуществления сделки купли-продажи.
- Мотивация: понять, какие мотивы имеет покупатель при приобретении части нежилого помещения и насколько эти мотивы соответствуют вашим интересам.
- Взаимодействие: анализировать возможность долевого участия в сделке с другими лицами, например, с дольщиками здания.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Подводные камни и предупреждения
Справка ! Договор купли-продажи доли – документ, на первый взгляд, несложный. Но это мнение обманчиво, опытный юрист сразу сможет обнаружить нарушения, дающие основание для признания сделки недействительной.
Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную.
Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.
Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны.
При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду.
Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.
При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно.
Что нужно для отчуждения доли в нежилом помещении
В соответствии со [K=6;P=246;T=ст. 246 ГК РФ] распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных [K=6;P=250;T=статьей 250 ГК РФ] .
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продажа доли нежилого помещения
Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.
Я,собственник нежилого помещения, хочу продать 2/3 части доли в праве принадлежащего мне на праве собственности Помещения своим партнерам, а 1/3 части доли оставить себе. Это возможно? И что для этого необходимо сделать?
Продажа доли в нежилом помещении
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2022 года по делу №А43-17117/2022).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Если дольщик НЕ согласен — ищите решение
- Предложите большую сумму, которую вы готовы заплатить. Желательно узнать эту сумму на переговорах и подтвердить письменно. Бывает, что достаточно провести независимую оценку и дать на 5 — 10% больше, чтобы человек согласился на сделку. Продажа доли — это сделка, на которой люди часто теряют кучу времени, нервов, сил из-за личных отношений, а не цены.
- Узнайте, что останавливает второго собственника от продажи доли. Возможно, совладелец переживает, что после продажи доли ему запретят видеться с внуком или выгонят из квартиры. Вы можете заключить между собой договор об условиях будущей сделки с заверением у нотариуса. В случае невыполнения договора одной из сторон сделку можно расторгнуть через суд.
- Готовьте документы в суд. Если совладелец не идет на контакт, а у вас к нему есть веские претензии. Например, он не платит за ЖКХ и не живет в квартире более 3 лет или живет, но пьет, состоит на учете у нарколога или имеет приводы в полицию, а у вас маленький ребенок и своя жизнь — готовьте документы в суд.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.