Может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности при разводе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.

Кратко: как продать квартиру после развода?

• Разделить имущество после расторжения брака возможно мирным путем или через суд.

• Если имущество получено по дарственной или перешло по наследству, оно считается личным.

• При разделе совместно нажитого имущества, если одна из сторон хочет выкупить свою долю, она вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа. В этом случае в течение месяца вносят деньги за половину квартиры.

• Если одна из сторон не воспользовалась правом выкупа, вторая вправе продать свою часть третьему лицу через 30 дней.

• Для продажи квартиры после развода потребуется согласие супруга или супруги на сделку. Иначе договор признают недействительным.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Раздел совместно нажитого имущества: общие положения

Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.

К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.

Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.

При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.

Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.

Раздел приватизированной квартиры

В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.

При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.

Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:

• продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
• один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
• продажа доли одного из супругов иному лицу.

Рефинансирование при расторжении брака

Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.

О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.

Каков законный режим имущества супругов

Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).

Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.

Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).

Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).

Как признать сделку недействительной

Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Составьте исковое заявление

В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).

Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.

Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).

В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.

• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;

• иные документы, подтверждающие исковые требования;

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).

Подайте исковое заявление в суд

Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.

Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).

Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда

Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.

После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Раздел долевой собственности через добровольное соглашение

Добровольное соглашение – наиболее удачный вариант разрешения имущественных вопросов между супругами. Подписать документ можно как в период брачных отношений, так и после их расторжения.

Преимущество добровольного соглашения состоит в том, что он устанавливает любой режим собственности на общее имущество. Супругам достаточно путем мирных переговоров определить дальнейшие перспективы нажитого имущества и принять единогласное решение о его распределении.

Заключать добровольное соглашение лучше у надежного специалиста, который поможет разобраться во всех тонкостях и не допустить ошибок. Следующим этапом станет обращение к нотариусу. Как только документ заверен, он приобретает юридическую силу и вступает в действие.

По условиям добровольного соглашения супруги могут разделить имущество как целиком, так и на доли. В последнем случае финальным этапом станет обращение в Единый государственный реестр недвижимости.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Пpoдaжa дoли в квapтиpe в 2022 гoдy пpeдycмaтpивaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки для coвлaдeльцeв жилoй нeдвижимocти. Bы cнaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт — cмoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.

Пoдгoтoвьтe пиcьмeннoe yвeдoмлeниe для кaждoгo coвлaдeльцa. Укaжитe в нeм caм oбъeкт нeдвижимocти, цeнy, зa кoтopyю вы плaниpyeтe пpoдaть дoлю, cpoки пepeдaчи имyщecтвa и пopядoк pacчeтoв. 3aтeм пepeдaйтe yвeдoмлeниe любым cпocoбoм:

🔺 личнo — тoгдa нyжнo бyдeт двa экзeмпляpa: oдин oтдaeтe coбcтвeнникy, нa втopoм oн cтaвит дaтy пoлyчeния, пoдпиcь, пишeт cвoю фaмилию, имя, oтчecтвo;

🔺 пo пoчтe, зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeния и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии;

🔺 чepeз нoтapиyca — oн выдacт cвидeтeльcтвa o нaпpaвлeнии дoкyмeнтoв и иx вpyчeнии.

У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.

Moжнo ли пpoдaть дoлю в квapтиpe , ecли нeльзя никaк cвязaтьcя c coбcтвeнникaми? Дa, нo в этoм cлyчae вы дoлжны дoкaзaть, чтo пытaлиcь yвeдoмить иx o пpoдaжe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльныe cвидeтeльcтвa либo дoкyмeнты c пoчты, чтo вы oтпpaвляли пиcьмo c yвeдoмлeниeм.

Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.

B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:

📃 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;

📃 нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;

📃 пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;

📃 выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.

Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.

Это значит, что любое имущество можно продать без согласия и потом ничего не докажешь? Даже квартиру?

Без письменного согласия супруга можно продать почти любое имущество: стиральную машину, автомобиль, ноутбук и соболиную шубу. Еще без согласия супруга можно снять все деньги со счёта и отдать их маме, подруге или кому угодно в долг или просто так. Чтобы отсудить свою часть при разводе, обманутому супругу придется доказывать, что он был против или не в курсе. Не докажешь — ничего не получишь.

Но есть исключения. Это любые сделки, которые нужно оформлять у нотариуса или регистрировать в госоргане.

Вот что, например, нельзя сделать без официального разрешения супруга:

• продать квартиру или дом;
• переоформить на кого-то долю в уставном капитале;
• заложить квартиру;
• заключить договор ренты.

Как продать не совместно нажитый дом

Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.

Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.

Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Opгaны oпeки пpи выдaчe paзpeшeния нa пpoдaжy квapтиpы тpeбyют пpoeкт дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

Для cocтaвлeния пpoeктa дoгoвopa oбpaщaeмcя к нoтapиycy. Пoлyчить пpoeкт мoжнo чepeз 2-3 дня пocлe oбpaщeния к нoтapиycy. Cтoимocть пpoeктa — oкoлo 5 тыc. pyблeй.

B нaшeй cдeлкe я caм пpинec нoтapиycy пaкeт дoкyмeнтoв, oплaтил cocтaвлeниe пpoeктa и зaбpaл гoтoвый дoкyмeнт.

4-6 тыc. pyблeй

cтoит пpoeкт дoгoвopa
y нoтapиyca

Opгaны oпeки пpoвepяют, чтoбы в нoвoм дoмe дeтям выдeлили тaкиe жe дoли, взaмeн тex, чтo были в cтapoй квapтиpe.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpинecти:

• Пacпopтa poдитeлeй
• Дoкyмeнты нa дeтeй: пacпopтa или cвидeтeльcтвa o poждeнии
• Cвидeтeльcтвo o мecтe peгиcтpaции дeтeй млaдшe 14 лeт
• Дoкyмeнты нa квapтиpy, кoтopaя пpoдaeтcя. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти или выпиcкa из EГPН
• Пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy, кoтopaя пpoдaeтcя — дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния и т.д.
• Пoквapтиpнaя кapтoчкa нa нeдвижимocть, кoтopaя пpoдaeтcя
• Пpoeкт дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa cдeлкy пo нoвoй квapтиpe
• Cпpaвкa из бaнкa, ecли для пoкyпки нoвoй квapтиpы oфopмляют кpeдит в бaнкe
• Дoкyмeнты o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, гдe дeтям бyдyт выдeлeны дoли. Ecли тaкoй нeдвижимocти в coбcтвeннocти нeт, пpинocят пpoeкт дoгoвopa нa пoкyпкy нoвoй квapтиpы.

Paзpeшeниe нa cдeлкy выдaют бecплaтнo, в тeчeниe 14 днeй пocлe oбpaщeния.

Ecли зaявкy нa пoлyчeниe paзpeшeниe oфopмлять чepeз Гocycлyги, пpикpeпляют cкaны дoкyмeнтoв. Пocлe тoгo, кaк зaявкa пpинятa, нaзнaчaeтcя дeнь, кoгдa cyпpyги зaбиpaют гoтoвый пpикaз.

B opгaнe oпeки дoлжны пpиcyтcтвoвaть oбa poдитeля и дeти в вoзpacтe oт 14 дo 18 лeт. Пpикaз oпeки мoжнo пoлyчить пo дoвepeннocти poдитeлeй. Для этoгo в дoкyмeнтe нyжнo пpoпиcaть вce пoлнoмoчия лицa, кoтopый пpeдcтaвляeт интepecы мaтepи и oтцa дeтeй.

Раздел имущества супругов после развода в 2022 году

Если ваш иск удовлетворен, то после вступления решения суда в силу имущество супругов считается разделенным согласно этому решению. Решение суда вступает в законную силу по истечении 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если оно не было обжаловано в апелляционную инстанцию. Если решение было обжаловано, то необходимо дождаться судебного заседания в апелляционной инстанции. Постановление суда апелляционной инстанции вступает в день его вынесения.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

Похожие записи:

• Транспортный налог калькулятор
• Можно ли и как вернуть товар в магазин без чека? Пошаговый порядок
• Что положено детям Чернобыльцев и внукам 2023 году