Использование жилого помещение под коммерцию

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Юридические аспекты процесса

При оформлении жилой недвижимости в статус коммерческой необходимо соблюдать некоторые юридические особенности, без которых могут возникнуть непредвиденные проблемы. К таким следует отнести:

• Человек, который подает заявление на процедуру перевода, должен являться собственником имущества. В случае если владельцев несколько, необходимо получить письменное согласие всех совладельцев.
• Жилье не должно иметь каких-либо арестов и обременений, также большое внимание следует уделить проверке возможных задолженностей по коммунальным платежам и их погашению.
• В помещении, которое предусматривается под магазин, не имеет право никто проживать, поэтому необходимо выписаться абсолютно всем членам семьи.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.

Среди них выделяют:

• территории под сельскохозяйственные нужды;
• поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
• земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
• водные и лесные территории;
• земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
• земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Стоимость изменения статуса недвижимости во многом зависит от того, сколько средств потребуется потратить на перепланировку и последующее обустройство строения/помещения. Именно это и является основной статьей расходов. Цифры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, и до миллионов. Остальные же затраты не так существенны, тем более, что сама процедура изменения статуса производится администрацией бесплатно:

• Нотариальное заверение согласия каждого совладельца: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление доверенности: от 2 тысяч рублей.
• Составление плана переустройства недвижимости: от 5 тысяч рублей.
• Оформление нового техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестр: 2 тысячи рублей на каждого собственника.
• Получение свежей выписки из ЕГРН: 350 рублей.

Условия перевода жилого помещения в коммерческое

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Как договориться с собственниками

Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть голосов) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное — договориться с собственниками. Добиться большинства голосов можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.

Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить.

Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого голосования. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения. Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.

Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.

Агитация через ТСЖ и управляющие компании. Договаривались с председателем ТСЖ, а он правильно выступал на собрании. Порой делали так, чтобы группа, которая против, о собрании ничего не знала. Приходили только лояльные и нейтральные люди, с которыми общаться было гораздо проще. Так набирали нужно количество голосов.

Обещания и снятие возражений. Люди беспокоятся, что в доме откроют шаурму, бар или игровой клуб (в 2000-е это норма) или сдадут помещение приезжим с ближнего востока. Обещайте, что арендатором будет салон красоты, частный детский сад, магазин, что-то безопасное и нужное для самих жителей. Можно для серьёзности намерений заключить договор с ТСЖ.

Можно ли использовать коммерческую недвижимость как жилую и наоборот не изменяя статуса?

В большинстве случаев – нельзя. Исключение делается только для отдельных видов деятельности, типа репетиторства, адвокатской практики и так далее. И то, возможно это только тогда, когда подобная деятельность не мешает соседям. Во всех остальных случаях, при попытке использовать помещения/строения не по назначению налагаются штрафы:

• Использование жилья не по назначению: штраф от 1 до 1,5 тысяч рублей (в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ).
• При использовании жилья не по назначению и с нарушением право соседей можно вообще лишиться недвижимости.
• За использование жилого помещения в качестве нежилого, при условии, что владеет им юридическое лицо, штраф составит уже около 40-50 тысяч рублей (ст.7.22 КоАП РФ).
• Постоянное проживание людей в коммерческой недвижимости, не предназначенной для этого влечет за собой штраф порядка 10-20 тысяч рублей и так далее. Намного проще не пытаться нарушать закон, а выполнить перепланировку и изменить статус недвижимости. А если это невозможно – продать ее и приобрести более подходящий объект.

Учитывая все сказанное в этой статье, можно сделать вывод, что перевод жилья в коммерческую недвижимости и обратная процедура – это очень сложные действия, которые практически невозможны без помощи опытного юриста. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных важных моментах, которые следует учитывать. Они же могут взять на себя всю процедуру изменения статуса объекта и даже будут отстаивать интересы клиента в суде, если это потребуется.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается. Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита. Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

Похожие записи:

• Узнаем о задолженности по квартплате за минуту
• Чернобыль индексация 2023 года
• Обеспечение лекарствами в стационаре