Что делать с ипотекой в случае потери дохода

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с ипотекой в случае потери дохода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.

Что будет, если не платить ипотеку

Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.

Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.

Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.

Последствия неоплаченной ипотеки для гражданина

Особенность политики банков по вопросам неоплаченных кредитных обязательств однозначна. Если договор подписан стороны выполняют его условия в полном объеме или подвергаются штрафным санкциям.

В случае с ипотекой должник и его семья лишается главного – имущества. Квартира или жилой дом являются залогом того, что заемщик рассчитается по долгам полностью и в срок.

Также следует помнить о взысканиях со стороны заимодавца:

• Когда погашена часть долга;
• Оплата осуществлялась несвоевременно;
• Нарушены прочие условия договора.

Причем ситуации варьируются в зависимости от условий договора и обстоятельств должника. Если клиент перечислял деньги меньше фиксированного взноса или недоплатил часть суммы в целом по займу без одобрения заимодавца, от кредитной организации поступят требования оплатить основной долг, пени за просрочку, штрафы за нарушение условий договора.

Что случится с приобретенной недвижимостью после решения суда

Ипотечное кредитование всегда оформляется под залог имущества, которого заемщик лишится, если перестанет вносить платежи по кредиту. Если дело дошло до суда, и решение принято в пользу банка, то его представители получают исполнительные документы, согласно которым смогут изъять квартиру для полного или частичного погашения долга.

Если недвижимость была оформлена в качестве залога по кредиту на ее покупку или ремонт, то в случае нарушения заемщиком обязательств она будет изъята и продана. За исключением тех случаев, когда нарушения были не очень значительные — например, сумма задолженности по кредиту не превышает 5% от стоимости недвижимости, находящейся в залоге, или если заемщик в течение года допустил просрочку не больше трех раз.

После изъятия недвижимость будет выставлена на аукционе. Это произойдет вне зависимости от того, кто именно там проживает и является ли это жилье единственным. Но поскольку эта процедура долговременная и высокозатратная, вначале приставы будут искать у заемщика другие средства для взыскания задолженности и только потом займутся изъятием объекта ипотечного кредитования. При этом на недвижимость будет наложен арест судебными приставами.

Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита

Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия очень невыгодна для ее владельца, то пока события не приняли такой оборот, можно попытаться продать жилье самому, чтобы выплатить задолженность и избежать большой просрочки по кредиту.

Даже если придется сделать небольшую скидку из-за обременения, эта сделка все равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Реализовать имущество до выплаты задолженности заемщик сможет, только если банк одобрит такую сделку.

Можно найти покупателя самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.

Чтобы погасить ипотечный кредит за счет средств от продажи квартиры, надо будет предпринять следующие действия:

• получить согласие банка на продажу имущества, находящегося в залоге;
• выписать из квартиры всех проживающих, в том числе детей;
• получить у покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор нотариально;
• добиться снятия отметки о том, что квартира заложена? в Росреестре;
• заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.

Если ипотека не выплачена полностью, то покупатель также может переоформить обязательства на себя, но для этого необходимо будет получить согласие банка, которое тот может и не дать.

Также дополнительные трудности при продаже квартиры могут возникнуть, если для первоначального взноса был использован сертификат материнского капитала. В этой ситуации нужно будет доказать, что у прописанного в квартире ребенка есть другое место для проживания, условия которого не уступают тем, которые имеются в продаваемой квартире.

Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.

Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.

Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».

Другие способы не лишиться жилья

Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.

Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.

Платить или игнорировать страховку

В среднем, ипотека оформляется на 15-20 лет. В итоге банк не может гарантировать то, что все эти годы пройдут без форс-мажоров или тяжелых заболеваний.

Причем если заемщик берет в ипотеку жилье на вторичном рынке (хрущевку, брежневку, сталинку и др.), вполне разумно оформить в банке и титульную страховку. Только в этом случае можно избежать потери своих прав собственности на ипотечное жилье. Ведь где гарантия, что:

1. Вдруг на пороге квартиры не появятся несовершеннолетние наследники бывшего собственника ипотечной квартиры.
2. Окажется, что квартира была продана мошенником, и договор купли-продажи подлежит расторжению.

Какие виды страхования предлагают страховщики для ипотеки?

1. Страхование объекта, приобретаемого в ипотеку. В этом случае речь идет об основной конструкции помещения (окна, стены, двери и т.д). Главные риски, которые покрываются страховкой – пожар и затопление. Будьте особенно внимательны к исключениям в договоре. Часто страховщики за дополнительную плату предлагают расширение опций, включающих больше рисков. Поэтому у клиента есть возможность выбрать наиболее волнующие именно его риски, наступление которых кажется ему наиболее вероятным.
2. Страхование жизни и здоровья. В случае смерти заемщика или потери трудоспособности страховка покроет остаток долга, и родственники ничего не будут должны банку.
3. Титульное страхование, покрывающее риск потери права собственности. Данное страхование будет нужно, если вы рассматриваете предложения на вторичном рынке, особенно для собственности менее трех лет (срок исковой давности).

Зачем отказываться от личного страхования?

Но так ли это выгодно, отказываться от страхования жизни и здоровья при обращении за ипотекой? Несмотря на то, что такая опция у вас есть, и платить за полис страхования жизни не обязательно, отказываться от него не всегда выгодно. В большинстве случаев в договоре финансовой организации прописан пункт, согласно которому ставка по ипотеке поднимется как минимум на 1% при отсутствии страховки на жизнь и здоровье. Более того, страховщики формируют довольно выгодные предложения при комплексном страховании. Если одновременно застраховать покупаемый с помощью ипотеки объект, а также жизнь и здоровье заемщика, банк (или страховая) делает хорошую скидку на покупку полиса. Вместе с пониженной процентной ставкой получается выгоднее все-таки приобрести страховку, чем отказаться от нее.

Последствия уклонения от оплаты страховки

Но что же будет, если не платить страховку по ипотеке? Как правило, страховые компании сами напоминают своим клиентам о следующем платеже за несколько дней, до установленной даты оплаты. Если же клиент не совершил платеж в установленный срок, ответственным за дальнейшие разбирательства выступает банк, предоставивший ипотеку.

Если платеж по страховке просрочен на срок от одного месяца, заемщику начинают поступать СМС-оповещения или звонки о необходимости погасить задолженность по страховке. Работники банка также будут звонить поручителям заемщика, если его самого найти не удается. В конечном итоге, если должник не выходит на связь и не погашает не только страховку, но и просроченный платеж, дело может быть передано в суд либо кредит «продается» коллекторам.

При обращении в суд, банки, как правило, требуют погасить весь долг досрочно и полностью. Это радикальная мера, однако, если этот пункт прописан в кредитном договоре, он может быть применен против должника в суде. Если же дело передано коллекторам, о спокойной жизни можно позабыть – работники коллекторских компаний не отстанут от должника просто так. Зачастую способы взыскания задолженности коллекторами переходят все рамки дозволенного и могут даже противоречить закону.

Но не все банки идут на крайние меры, и вместо того, чтобы подавать на заемщика в суд, они могут поднять процентную ставку по ипотеке или начислить пени за просрочку страхового платежа. По нехитрым подсчетам, сэкономленные на страховых платежах деньги не сравнятся с теми, что придется выплачивать в случае, если банк начислит штрафы или увеличит проценты.

Когда можно отказаться от страховки?

Повторимся, отказаться можно от страховки по ипотеке следующих видов:

• Страхование жизни и здоровья;
• Страхование титула.

Есть два варианта отказа от страховки:

• В период «охлаждения»;
• При досрочном погашении кредита.

Отказ от страховки в период «охлаждения»

Вы можете отказаться от договора страхования в течение 14 дней с момента получения кредита. Нужно будет доказать «навязанность» страховки. Это может проявляться в:

• Договор ипотечного кредитования оформлен в тот же день, что и договор страхования;
• Страховка действует точно такой же период времени, что и ипотечный кредит и так далее.

Какая страховка обязательна, а какая нет?

Закон гласит, что страхование жизни – это добровольный выбор самого заемщика. Отсюда следует, что страховка является необязательной. К сожалению, практика получения кредита отличается от того, что можно было бы ожидать, опираясь на закон.

На практике оказывается, что банки заставляют своих клиентов в добровольно-принудительном порядке оформлять страховки по кредиту. Нововведение от 01.06.2016 защищает клиентов, так как позволяет отказаться от навязанной страховки, если вы успеете сделать это в установленный срок. Такие навязанные страховки, чаще всего, касаются следующих групп кредитов:

• Потребительские;
• Ипотечные;
• Автомобильные;

Клиентам навязывают страховку жизни и здоровья, страховку от потери работы, порчи имущества, а в случае с автомобильными кредитами – КАСКО. Все это делается с одной целью – снизить риски для банка. Страховка позволяет свести на нет риск, что вы не сможете возвращать кредит, если наступит один из страховых случаев. В России страховки воспринимаются в штыки, но этот инструмент может обезопасить и заемщика.

Как выбрать страховую компанию?

Обычно конкретную организацию рекомендует сам банк. Например, при оформлении ипотеки в «Сбербанке» настойчиво рекомендуют там же и застраховаться. Задача страховой компании состоит в сборе ежегодных взносов, рассмотрении заявок на компенсацию, изучении дел и выплатах пострадавшим клиентам.

По закону клиент может оформить страховку в любой компании, которая имеет лицензию на осуществление этого вида деятельности.

Стоит смотреть на условия, которые выдвигает банк. В отдельных случаях банк рекомендует оформлять страховку только в определенном списке организаций. Если клиент желает по каким-то причинам оформлять ее в другом месте, то процент по ипотеке может оказаться выше. А часть компаний банк вообще не посчитает за страховые, тогда придется страховаться дважды.

Выделить самые экономные программы можно только путем поиска и отбраковки дорогих. Но помните, что часто самые дешевые программы это неполные программы, которые банк может не принять в качестве полноценной страховки.

Страховку от «Сбербанка» можно оформить в любом отделении или онлайн в приложении «Сбербанк Онлайн». Часть компаний все же приглашают клиентов в офис для подписания договора и вручения второго экземпляра клиенту.

Варианты «наказания».

Если есть страховка по ипотеке обязательно ли ее платить?

Да, в противном случае есть варианты негативных последствий, а именно:

1. Поднятие процентной ставки.
2. Начисление пени. Неустойку взимают с первого дня просрочки, величина ее зависит от суммы ипотеки и составляет от 0.5% до 1% в сутки. При ежемесячной выплате в 20 тыс. руб. с клиента возьмут 1500 руб. штрафа и до 200 руб.\сут. пени, что за месяц составит лишние 6 тыс. руб.
3. Подача иска в суд и принудительное взыскание долга. Это возможно при нарушении клиентом закона и ст. 31 «ФЗ «Об ипотеке».

Как вернуть страховку по ипотеке

Оформляя кредитный договор на ипотеку, с самого начала, еще до его подписания, поинтересуйтесь в банке, можно ли вернуть страховку. Нужно внимательно изучить все пункты договора и решить, нужна ли вам эта страховка. Когда соглашение будет уже заключено и подписано, вернуть деньги будет намного сложнее.

После погашения ипотечного кредита страховка не возвращается, но если он погашен досрочно, то ее можно частично вернуть. Размер возврата зависит от того, насколько раньше срока были внесены долговые средства, но он не должен быть 50 процентов от полной страховки. Для перерасчета и решения вопроса идите в ту организацию, где оформляли договор, пишите заявление о возврате страховки и несите документы о погашении долга.

Например, если при ипотеке, взятой на 20 лет, гражданин выплатил весь долг в течение 10 лет, то он может рассчитывать на возврат половины страховой суммы. Допустим, она равнялась 200 000 рублей, в этом случае человек вправе вернуть половину — 100 000.

Как вернуть страховку: рефинансирование, навязанные услуги

Рефинансирование долга проводят в целях получения лучших условий ипотеки — например, уменьшения процентов при сокращении сроков выплат. В этом случае речь идет о страховании ипотечного имущества, ведь оно принадлежит банку и остается у него в залоге. Но заемщик может найти более выгодные условия по ипотеке и вправе провести рефинансирование, перевести долг в другой банк.

Но чтобы рефинансировать долг, нужно оформить возврат средств, внесенных за страховку в первом банке. Для этого необходимо:

• обратиться в банк, где был оформлен договор и заявить о намерении рефинансировать долг в другом банке;
• связаться со страховой компанией с заявлением расторгнуть договор и вернуть часть страховой суммы;
• рефинансировать долг и перезаключить договор страхования;
• оформить новый кредит по ипотеке.

Похожие записи:

• Как не платить транспортный налог
• Калькулятор транспортного налога
• Возможно ли закрыть ООО без налоговой проверки