Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Налог на недвижимость в рамках льготных режимов

Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.

Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.

Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.

Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.

Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса

Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.

Уплата НДФЛ

Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).

Налог на имущество

Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.

Налог НДС

Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.

Отчетность в налоговую

Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.

Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения, как рассчитать патент?

ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?

Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?

В соответствии с п. 1 ст. 346. 43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).

Стоимость патента рассчитывается так:

• Патент = 6% × ПД/12 × М,
• где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
• С уважением!

Добрый вечер!

«Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?» — патент Вам необходимо брать либо на оба объекта либо вообще не брать, т.к. нельзя по одному объекту применять патент, а по другому — какой либо другой вид налогообложения, ведь переводится на ПСН полностью вид деятельности (в Вашем случае, сдача помещений в аренду).

Как получить патент на 2022 год?

Предпринимателям, кроме всего прочего, стоит учесть, что подать заявление на ПСН в 2022 году можно лишь выполнив следующие условия:

Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:

• реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
• необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
• необходимость ведения книги учета доходов ИП;
• нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
• короткий срок действия (до одного года).

Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.

Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя. В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.

Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.

• «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
• 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

• договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
• коммерсант обладает исключительными правами собственности;
• сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
• период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
• квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
• не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица, в том числе, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, с учётом особенностей, установленных статьёй 226 НК (статья 225НК).

Частью первой пункта 1 статьи 226 НК установлена особенность в признании организаций плательщиками налога на недвижимость по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц. В этом случае плательщиком признаётся организация – арендатор.

При сдаче в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю особенностей статьёй 226 НК не установлено. Следовательно, в случае сдачи в аренду помещения физическим лицом – собственником помещения индивидуальному предпринимателю в соответствие со статьёй 225 НК плательщиком налога на недвижимость является физическое лицо – собственник помещения (арендодатель).

Таким образом, сдали офис организации – она платит налог на недвижимость, сдали ИП – Вы платите.

Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.

Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).

Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.

Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.

Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.

Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.

Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.

Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.

Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.

— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.

С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.

Как заплатить налог с дохода от сдачи квартиры

Собственник помещения заключает договор найма, в котором указан определённый размер вознаграждения за сдачу жилья. По истечении первого календарного года аренды арендодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ. Сдать ее можно лично в налоговую инспекцию, или с помощью личного кабинета на сайте ФНС. Каких-либо дополнительных регистрационных действий выполнять не требуется. Ставка налога на доходы физического лица будет составлять 13% по общему правилу.

С 2021 года вступили в силу изменения в НК РФ, в соответствии с которым превышение годового дохода свыше 5 миллионов рублей будет облагаться НДФЛ по повышенной ставке 15%. Выявив сумму превышения, налоговый орган выставит требование о доплате налога.

Если собственник зарегистрирован как ИП, он может выбрать упрощённую систему налогообложения. На основании пункта 1 статьи 346.20 НК РФ налоговая ставка составит 6%. Однако в данном случае платежи вносятся каждые 3 месяца авансом.

При покупке патента налог уплачивается заранее. Производится расчёт предполагаемого среднегодового дохода, 6% нужно перечислить в ФНС. Чтобы приобрести патент, необходимо получить регистрацию в качестве ИП. Выдача патента производится на срок до 1 года.

Перед выбором того или иного способа лучше всего провести расчёт предполагаемой прибыли и взыскиваемого налога. Это позволит понять, какой из них выгоднее.

Арендодатель обязан вовремя и полностью уплачивать налог с полученного дохода в сроки, определенные выбранным налоговым режимом. Но существуют ситуации, когда оплата не предусмотрена законодательством, либо возложена на другое лицо.

• В случае заключения договора безвозмездного пользования квартирой (к примеру, с родственником), выплата налога не предусмотрена, поскольку у собственника не возникает дохода.
• При сдаче жилья в аренду физическим лицам налог платит собственник. Но при сдаче физическим лицом-арендодателем помещения организации, нотариусу, адвокату или ИП ситуация противоположная: налог выплачивает арендатор самостоятельно. Он производит удержание 13% от суммы арендной платы и перечисляет эти средства в налоговую службу. Поэтому собственники зачастую включают сумму налога в стоимость аренды, чтобы не потерять в деньгах.

Оплата НДФЛ по ставке 13% является необходимым минимумом для арендодателя, желающего легализовать свой доход с минимумом усилий. Этот метод не требует специальной регистрации в налоговой. Однако подать налоговую декларацию все же придется.

Собственнику необходимо заполнить форму 3-НДФЛ и предоставить её в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. В случае невыполнения данного условия будут наложены санкции, указанные ниже. Заполнение формы может быть произведено от руки, в электронном варианте или с помощью программы. Наиболее целесообразно заполнить форму в программе, т.к. вероятность ошибки снижается до минимума, а в этом деле каждая ошибка стоит очень дорого. Судебные тяжбы и выплата штрафов никому не нужны.

Уплата начисленного налога должна быть произведена до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Перечислить налог можно самостоятельно даже при отсутствии уведомления.

Способы оплаты:

• через сайт ФНС в личном кабинете налогоплательщика;
• в отделении банка по налоговому уведомлению;
• через мобильные приложения банка или Госуслуги.

Таким образом, оплатить налог можно, не выходя из дома.

Последствия неуплаты налога со сдачи квартиры установлены Налоговым кодексом РФ:

• При неуплате налога взимается штраф 20% от неуплаченной суммы, при умышленном уклонении штраф возрастает до 40% от указанной суммы;
• При несвоевременном предоставлении налоговой декларации или отсутствии её предоставления штраф 5% от неуплаченной суммы налога взимается за каждый месяц просрочки, при этом сумма не должна быть менее 1000 р. и более 30%.
• Пеня за просрочку оплаты составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ, начисляется ежедневно.

Все перечисленные взыскания могут быть наложены только в суде. При выявлении повторного нарушения оплата штрафов производится в двойном размере. Существует возможность привлечения к уголовной ответственности, а именно в случае неуплаты в течение 3-х лет подряд налогов на сумму, превышающую 900 тыс. рублей и 10% всех его налогов.

Следует отметить, что при получении любого дохода необходимо делать налоговые отчисления. Налог должен быть уплачен вне зависимости от срока действия договора аренды. Следует помнить об этом, чтобы не расстаться с определённой денежной суммой и избежать неудобств, вызванных судебными разбирательствами.

Похожие записи:

• Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2023 году
• Свидетельство огрн в 2023 года ООО не выдается на основании
• Детское пособие малоимущим семьям