Получите консультацию прямо сейчас!
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.
Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.
Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.
Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.
- Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
- Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
- Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
- Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.
Вариант 2. Перечислять арендную плату на публичный депозитный счет, открытый у нотариуса.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого имущества или арендатора путем подачи заявления о принятии денег в депозит. Затем, нотариус передаст деньги наследникам, либо нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства на депозит нотариуса. Кроме того, данный вариант предполагает дополнительные расходы со стороны арендатора. Размер нотариального тарифа в данном случае составит, в соответствии со ст. 22, подп. 8 п. 1 ст. 22.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.06.2022), 0,5 % от суммы на депозите, но не менее 1 000 рублей.
Вариант 4. Ничего не платить до предъявления доказательств перехода права требования к новому кредитору.
В соответствии со ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу (решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 года по делу № А41-К1-25863/04, оставлено без изменения Постановлением ФАС Московского округа от 19.09.2005 года № КГ-А41/9017-05).
Таким образом, арендатор вправе отказаться от перечисления арендных платежей на счета родственников, поскольку круг наследников до истечения 6-месячного срока не определен, так и от перечисления на депозит нотариуса, поскольку это связано с дополнительными расходами. Отказ арендатора от оплаты арендных платежей до момента предъявления свидетельства о праве на наследство и доказательств государственной регистрации прав на наследство, в данном случае будет правомерным.
Однако, поскольку действие договора аренды после смерти арендодателя продолжается, возникает вопрос о начислении пени (неустойки) за просрочку исполнения обязательства. Маловероятно, что суд взыщет такую неустойку, если задолженность по арендной плате погашена в полном объеме сразу после предъявления доказательств перехода права требования новому кредитору. Однако, необходимо учитывать принцип добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ), согласно которому, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом), суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, предусмотренные законом. Поэтому, если предполагаемый наследник арендодателя предложил арендатору самостоятельно нести расходы, связанные с внесением денежных средств на депозит нотариуса, либо перечислять арендные платежи на счет, указанный Доверительным управляющим, стоит рассмотреть такой вариант. Необоснованный отказ от исполнения обязательств по договору способом, при котором арендатор не несет никаких дополнительных расходов и рисков, может быть расценен судом как злоупотребление правом и повлечь негативные последствия в виде взыскания неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.д.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Образец гарантийного письма от собственника помещения
Законодательно не закреплен образец данного документа. Мы представляем вашему вниманию образец гарантийного письма от собственника, составленный с учетом требований ФНС.
Управление ФНС по г. Ульяновску
Гарантийное письмо
ООО «Рога и копыта» настоящим письмом гарантирует, что офисное помещение общей площадью 16,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Симбирская, д. 111 (2 этаж) будет являться местом нахождения единоличного исполнительного органа ООО «Цветы жизни» в лице генерального директора Петрова Виктора Петровича.
После государственной регистрации ООО «Цветы жизни» с ним будет заключен договор аренды вышеуказанного помещения.
Офисное помещение находится у арендодателя на праве собственности и будет передано в аренду на законных основаниях.
Приложение:
Копия свидетельства о государственной регистрации на 1 л. в 1 экз.
Директор ООО «Рога и копыта» Иванов И. Я.
Письмо составляется на фирменном бланке организации, ему присваивается исходящий номер и рядом с подписью руководителя ставится печать. На бланке указываются все контактные номера, по которым ФНС сможет связаться с арендодателем.
Таким образом, законодательно образец гарантийного письма от собственника помещения не закреплен. Соответственно, составляется оно в произвольной форме. Главное – не забудьте указать в нем адрес помещения и его площадь, а также наименование собственника и то, на каком вещном праве помещение находится у арендодателя, если собственник и арендодатель не совпадают в одном лице.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Что такое письменная гарантия
В законодательных нормативах нет прямого определения, что такое гарантийное письмо, но обычно под гарантией понимают документ об отсрочке платежа по договору. Отправитель обязуется выполнить какие-либо действия, к примеру, перечислить деньги исполнителю. Письменная гарантия подтверждает факт наличия задолженности, а это всегда принимают во внимание при рассмотрении спора в суде.
Благодаря подобной бумаге, участники сделки выстраивают доверительные отношения. Грамотно составленный документ позволяет перенести дату платежа без штрафов и пеней и не допустить срыва сроков поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Гарантию оформляют в случае, когда заказчик не в состоянии перечислить деньги вовремя по тем или иным причинам. А повод для составления такого документа — претензия кредитора к плательщику либо собственная инициатива последнего.
COVID-19 и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей
По вопросу признания права на аренду земельного участка в порядке наследования есть значительная судебная практика. Поэтому можно сделать примерный вывод о перспективах дела до обращения в суд.
Как показывает практика, если договор был заключен, в нем нет указания на запрет перехода по наследству, то суд удовлетворит требования заявителя, даже если срок действия договора истек.
Чтобы узнать подробнее об услугах и продуктах семейства “1С” от компании “Soft-Terra” оставьте ваши контактные данные и мы обязательно свяжемся с вами в ближайшее время
Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы, касающиеся сервиса
Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы, касающиеся сервиса
Заполните заявку для связи с менеджером
Доступ предоставляется на 2 недели Заполните заявку для связи с менеджером.
Заполните заявку для получения свободного доступа к максимально полной информационно-правовой системе – системе ГРАНД Доступ предоставляется на 24 часа
Заполните заявку для связи с менеджером. Помимо демо-номера вам станут доступны для просмотра следующие модули: Законодательство Украины, Правовая картина дня, Новации, Календарь юриста и Календарь бухгалтера
- Каталог садоводств
- Схемы садоводческих массивов и СНТ
- Добавьте сведения о своем садоводстве
- Агроконсультация
- Форум
- Ответы юриста на типовые вопросы
- Лениградское УФАС России — дачникам
- Добавить своё садоводство
Ответственность за выполнение гарантий
В гражданском законодательстве РФ не содержится каких-либо норм, подразумевающих ответственность отправителя гарантийного письма за невыполнение оговоренных им сроков исполнения обязательства.
В случае непреодолимых разногласий сторонам придется в любом случае обращаться в суд, с соблюдением претензионного порядка. И уже в ходе судебного разбирательства гарантийное письмо может быть расценено как доказательство наличия задолженности, либо как оферта на изменение сроков исполнения обязательства или же, как одобрение сделки.
Гарантийное письмо не является официальным обязательством, и надежных правовых гарантий такой документ не предоставляет, однако оно принимается судами и успешно используется в коммерческой деятельности. Такая форма деловой переписки является скорее знаком серьёзности намерений и подтверждение принятых ранее обязательств.
Права арендатора квартиры после смерти собственника
Еще на этапе выбора квартиры для съема необходимо понимать, что предоставить свою квартиру в аренду имеет право только ее владелец. Никакие родственники, друзья или знакомые такого права не имеют. Важно понимать, что если человек считается хозяином жилой площади по договору социального найма, то фактическим владельцем является государство или муниципалитет и хозяин не имеет права ее сдавать.
Если в квартире, в которой квартиросъемщик хочет проживать, прописаны и другие лица, то при составлении договора аренды стоит собрать их подписи и письменное согласие на предоставление квартиры в аренду.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то такое же разрешение потребуется получить от органов опеки.
В случае каких-либо проблем эти бумаги существенно упростят жизнь нанимателю.
Такое же разрешение следует получить и в том случае, если жилье поделено между несколькими собственниками, и арендуется лишь его часть.
Такие согласия со стороны владельцев квартиры должны быть нотариально заверены.
Чтобы найм жилого помещения был оформлен по правилам, необходимо оформить договор. Скачать бланк можно в интернете. Заполняется он от руки и подписывается всеми сторонами сделки. Заверение в нотариальной конторе не требуется, но и не воспрещается. В случае каких-либо споров нотариально заверенный договор не будет иметь никаких преимуществ по сравнению с обычным.
В договоре одним из главных пунктов должен быть арендный срок. Если его нет, то договор считается условно-бессрочным и расторгнуть его может как арендодатель, так и квартирант, уведомив вторую сторону заранее.
Как оплачивать аренду, если арендодатель скончался?
У этого варианта плюсов больше всего.
Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.
Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).
Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:
- наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
- наследник — не предприниматель, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.
Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.
Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Написать комментарий
Как написать гарантийное письмо. Образцы популярных гарантийных писем
Служебная переписка изобилует различными видами документации. Среди тех или иных деловых документов предпринимателям приходится сталкиваться и с гарантийными письмами.
- Для чего они используются, в каких случаях необходимы, какими правыми нормами регламентируются?
- Какие существуют разновидности гарантийных писем?
- Как правильно составить и оформить гарантийное письмо?
С точки зрения законодательства, гарантийное письмо является элементом документооборота, одним из видов деловой переписки – как правило, между юридическими лицами. Из самого названия документа следует, что гарантийное письмо – это письменный способ подтверждения обязательств или выполнения определенных условий в необходимый срок и в требуемом объеме. Такое дополнительное подтверждение используется, когда обычных договоренностей может оказаться недостаточно.
ВАЖНО! Гарантийное письмо не является коммерческим документом.
Гарантийные письма достаточно часто применяются в предпринимательской деятельности, однако, никаких специальных правил, регламентирующих их оформление и использование, в российском законодательстве не закреплено. Поэтому следует руководствоваться стандартными нормами деловодства и стремиться достичь максимально ясных и однозначных формулировок, точно отражающих намерения и обязательства обеих сторон.
По сути, составление гарантийного письма выступает альтернативой заключению договора, когда такое действие по каким-то причинам нецелесообразно.
В отличие от договора, который включает в себя предложение (оферту) и обязательства в соответствии с этим предложением (акцепт), гарантийное письмо выступает как одна из этих составляющих.
Оферта всегда выражает предложение, направленное одному или нескольким адресатам вступить в определенные отношения, причем четко декларирует намерения адресующего. С этой точки зрения, гарантийное письмо может быть сочтено офертой, если в нем содержится:
- предложение совершить оплату услуг после их оказания;
- предложение выполнить работу, совершить поставку, оказать услугу.
Письмо-предложение должно быть сформулировано достаточно подробно, ведь оно заменяет собой часть договора, а значит, должно содержать его основные существенные элементы:
- предмет оферты (товар, услуги, виды работ – конкретное перечисление);
- сроки выполнения.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сроки, обозначенные в гарантийном письме-оферте, имеют решающее значение: направленное адресату, оно уже не может быть отменено отправителем в течение указанных периодов для ответных действий, если других условий не прописано в самом тексте или не вытекает из него.
Получивший такое гарантийное письмо в случае принятия предложения может выполнить условия или просто явно выразить согласие: данное действие считается соответствующим ответом, то есть выполнением второй части, необходимой для заключения договора. Таким образом, в результате действия гарантийного письма и ответа адресата между ними происходит правовое действие, равнозначное заключению договора (никто не мешает в дополнение к нему подписать и стандартный двусторонний договор).
Этот документ может выступать и в качестве второго элемента договора – акцепта, то есть намерения принять договорные предложения, если такие предложения уже озвучивались контрагенту ранее. Например, организация получала коммерческое предложение, приняла решение на основании рекламы или информационного сайта партнера. Тогда направление гарантийного письма фактически будет ответом на сделанное, пусть и в неявной форме, предложение договорных отношений.