Вы продаете квартиру, покупатель найден, а что делать дальше и куда идти?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вы продаете квартиру, покупатель найден, а что делать дальше и куда идти?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:

• Общегражданский паспорт РФ
• Правоустанавливающий документ на недвижимость
• Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
• Кадастровый и технический паспорта на квартиру
• Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
• Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
• Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
• Выписка с лицевого счета квартиры
• Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
• Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости

Остановимся на каждом из документов подробнее.

Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.

Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.

Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

• Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
• Дата и место подписания Договора
• Описание объекта недвижимости с его точным адресом
• Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
• Стоимость недвижимости
• Способ и порядок передачи денег
• Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
• Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица

Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.

Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.

Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.

ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:

• ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор ренты
• Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
• Нотариальное свидетельство о наследовании
• Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи

3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.

Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:

• cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
• oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.

B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:

• cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
• нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
• пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.

B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.

Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:

• oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
• вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.

BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

• 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
• 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
• 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
• 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
• 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Важно понимать, что признание сделки купли-продажи недействительной на сегодняшний день является нередкой процедурой. Именно поэтому покупателю необходимо сохранить на руках документы, подтверждающие легитимность покупки.

В данном случае речь идет о таких бумагах:

• архивная выписка из домовой книги и/или единый жилищный документ;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца (актуально даже в том случае, если на момент продажи продавец уже не состоял в браке при возмездном приобретения объекта продавцом);
• разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (этот документ требуется только в том случае, если одним из собственников жилого помещения являлся несовершеннолетний);
• справка об отсутствии или наличии задолженности по коммунальным услугам;
• справка из психоневрологического и диспансера, подтверждающая дееспособность продавца (если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, от покупки квартиры лучше отказаться).

1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

1. После покупки квартиры на вторичном рынке нужно переоформить все документы на нового собственника.
2. Только выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость.
3. Чтобы оформить недвижимость в собственность, нужно заплатить госпошлину — 2 000 рублей.
4. Прописку в новой квартире нужно оформить в течение 7 дней, иначе можно получить штраф.
5. Выписаться из старой квартиры и зарегистрироваться по новому месту жительства можно одновременно.
6. Придется переоформить все договоры на услуги ЖКХ.
7. При покупке квартиры можно оформить имущественный вычет.

Какие остаются после регистрации в Росреестре?

После того как пакет документации по сделке был передан в Росреестр для регистрации, также вы можете сдать документы в МФЦ, на руках у покупателя остаётся только расписка в приёме документов, за подписью лица, принявшего заявление с приложениями.

Эта расписка может сохраняться в течение месяца, пока регистрационная процедура не завершится.

По завершении таковой, заявитель подходит на повторный приём, предъявляя расписку и гражданский паспорт, получая:

• зарегистрированный ДКП;
• акт приёма передачи квартиры (если он передавался на регистрацию);
• выписку из ЕГРН о праве собственности.

Кроме этого покупатель передаёт полученные им до заключения сделки:

1. кадастровый паспорт квартиры;
2. поэтажный план с экспликацией;
3. выписку из поквартирной книги о снятии с регистрационного учёта.

Этот перечень документации является исчерпывающим, но в силу многообразия жизненных ситуаций, которые требуют дополнительных процедур, он может быть дополнен согласно существующим нормативам.

Какие документы передает продавец квартиры покупателю

Какие документы передает продавец квартиры покупателю после регистрации сделки покупки недвижимости в собственность, что требовать и имеет право получить новый собственник.

Чаще всего после похода в Росреестр на сделку покупатель получал Свидетельство и ключи от приобретенного жилья. В настоящее время и от Свидетельства отказались, которое заменили на выписку ЕГРН. Выясним, нужны ли документы от БТИ (техпаспорт и кадастровый паспорт) и т.д. по порядку.

Закон не регламентирует, какие документы на квартиру отдает продавец покупателю, поэтому это вопрос договоренностей. В первую очередь данный вопрос головная боль нового собственника, т.к. любые документы по квартире необходимы для:

• выяснения «истории» или юридической «чистоты» жилья;
• пригодятся при последующей перепродаже недвижимости, чтобы быстрее найти покупателя, дороже и без нервов продать жилище;
• снизить риски признания сделки недействительной по ряду причин (об этом в данной статье).

В связи с этим, вам стоит позаботиться получением всех возможных документов по квартире. Каких, читайте ниже.

Документы, которые остаются у покупателя после покупки квартира на вторичном рынке

Перечень бумаг отличается в зависимости от того, приобреталось ли жилье в новостройке или же на вторичном рынке. Кроме того, если покупка производилась за счет заемных средств (ипотечного кредита), список бумаг дополнится еще больше.

Примерный перечень того, что останется у покупателя после того, как он закроет сделку на покупку квартиры на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи. В данном случае подразумевается именно окончательный вариант, на котором стоят подписи сторон, штамп Росреестра и дата регистрации. Промежуточные версии договора, если они вообще были, особо не нужны, но их также рекомендуется сохранять, на всякий случай.
• Выписка из ЕГРН. Выдается после регистрации права собственности. Также нужен именно оригинал, с подписью и печатью.
• Акт приема-передачи. Оригинал, с подписями сторон. Он является неотъемлемым приложением к договору и без него не имеет смысла. Впрочем, договор купли-продажи без всех приложений также не имеет юридической силы.
• Опись имущества. Это не обязательный документ, который указывает, какое имущество находилось в квартире на момент передачи его в собственность новому владельцу. На описи проставляются подписи сторон. Если такой документ есть (например, в том случае, когда квартира продавалась с мебелью и техникой), то он также является приложением к договору, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
• Расписка. Еще одно дополнение к договору. Подтверждает факт приема-передачи средств в счет оплаты квартиры. Проставляется на нем подпись продавца, как получателя средств. Иногда на расписке подписываются еще и свидетели. В отличие от всех остальных документов, расписка обычно составляется в единственном экземпляре и обязательно передается покупателю, так как продавцу она, фактически, не нужна.

Перечень необязательных, но желательных документов, который также может оставаться у покупателя:

• Выписка из домовой книги (иногда называется «Единый жилищный документ»).
• Согласие супруги/супруга продавца на заключение сделки. Этот документ заверяется нотариально и чаще всего остается в Росреестре, однако рекомендуется сделать себе копию.
• Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если в квартире были прописаны (или являлись ее собственниками) несовершеннолетние/недееспособные лица.
• Доверенность. Если она была, то тоже нужно сохранить.

По общим правилам, продавец не обязан предоставлять все перечисленные выше документы покупателю в оригинале. Однако продавцу они не нужны, так что никаких препятствий для этого нет. В любом случае, даже если продавец отказывается отдать оригиналы, нужно запросить копии. Лишними не будут.

Документы по итогам ипотечной сделки

При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:

• Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
• Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
• Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
• Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.

Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.

Как восстановить недостающие бумаги

После подачи документов на регистрацию, заявитель получает расписку. В ней помимо даты составления указывается перечень предоставленных регистратору бумаг. Если одна из них не будет выдана заявителю после завершения регистрационных действий, ее нужно восстановить.

Для этого нужно написать заявление в отделение Росреестра, где указать:

• дату и обстоятельства подачи;
• индивидуальный номер расписки;
• полное описание утерянной бумаги.

Если утеряны договор купли-продажи или акт приема-передачи, следует указать их реквизиты. При утере расписки или дополнительных справок – достаточно просто указать сам факт и названия.

Регистратор обязан исправить свою ошибку, а при наличии мотивов невыдачи – предоставить выписку с отказом в регистрации и обоснованием решения. Последняя может стать основанием для заявителя обжаловать действия регистратора в судебном порядке, но на подачу искового заявления отводится 10 дней. Следует также учитывать, что возбудить иск можно только в отношении правоустанавливающей и правоудостоверяющей документации.

Документы покупателя после покупки квартиры подтверждают соблюдение прав и обязанностей сторон договора купли-продажи, законности самой сделки, а также дают возможность подтвердить право собственности перед третьими лицами или государственными инстанциями. Продавец отказывается передавать дополнительные справки на квартиру? На бесплатной консультации юристы подскажут, чем чревато отсутствие того или иного документа. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки или представительство интересов клиента, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Законодательное обоснование и сущность сделки

Покупка квартиры – это процесс, при котором покупатель на основании установленных законом документов и за определенную сумму получает жилье в собственность.

Документы, предоставляемые продавцом при продаже квартиры и необходимые при ее регистрации, регламентированы в ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 г. При совершении сделок стоит руководствоваться именно этим документом.

Обычному человеку не часто приходится совершать покупку или продажу собственности, поэтому нередко при возникновении такой необходимости возникают закономерные вопросы: «Как происходит покупка? Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю?» Ответы на них и будут даны далее.

Постоянные сделки с недвижимостью являются основным видом деятельности специализированных риэлтерских агентств и нотариальных контор. Именно в данные организации зачастую обращаются граждане, желающие приобрести жилье. В случае, когда человек решил самостоятельно произвести оформление квартиры, он должен иметь четкое представление о том, какие документы продавец квартиры должен передать покупателю.

Похожие записи:

• Наследование по завещанию и без завещания в 2022
• Ваша заявка уже обрабатывается
• Раздел ипотеки с использованием материнского капитала при разводе