Как купить квартиру в браке: инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в браке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено.
Оформление собственности с выделением долей
Если семья решит использовать на покупку недвижимости материнский капитал, такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если при заключении договора купли-продажи не представляется возможным оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления маткапитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием средств целевого жилищного займа — то после снятия соответствующего обременения.
Для регистрации права общей долевой собственности необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением и пакетом документов: паспортом родителей, свидетельством о рождении детей, правоустанавливающим документом (например, соглашением о выделении долей в квартире детям), свидетельством о браке или разводе.
Регистрация займет неделю, после чего в выписке из ЕГРН появятся все собственники с указанием долей.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Общая совместная собственность на квартиру в Украине: как разделить в 2023 году
Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников.
Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками.
Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.
Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них.
Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья.
Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.
Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.
Требуется ли согласие второй половинки?
Если в ДКП и муж, и жена значатся как покупатели, согласие никого из них не нужно.
Согласие, заверенное у нотариуса, требуется в том случае, если кто-то из супругов не упомянут в ДКП. Некоторые юристы уверяют в том, что этот документ не нужен, потому что имущество будет совместно нажитым. С этим стоит поспорить.
Дело в том, что при отсутствии такого согласия могут не зарегистрировать право собственности. С принятием документов в Росреестре проблем не возникнет, но гарантировать, что там примут положительное решение, нельзя.
Бывает, что супруг покупает квартиру, чтобы затем отдать право на эту недвижимость третьему лицу. При этом о наличии супруги он умалчивает. Сделка не может быть признана действительной до того момента, пока о ней не узнает жена. Она вправе оспорить сделку в суде.
Вам нужен ремонт?
Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.
Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.
Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!
Расходы, льготы и сроки
Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:
- договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
- составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
- нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
- услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
- государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.
Понятие собственности супругов
Под собственностью понимается исключительное право любого субъекта (физического либо юридического лица) владеть, пользоваться и, главное — распоряжаться определенным имуществом. Например, владелец жилого дома имеет исключительное право распоряжаться этим домом.
Сущность прав собственности в браке имеет определенные нюансы. Статья 256 Гражданского кодекса РФ предполагает, что при отсутствии брачного договора имущественные права супругов являются полностью равнозначными. Это означает, что все имущество, приобретаемое супругами в браке, принадлежит им обоим в равных долях.
На что может претендовать второй супруг, если сделка прошла до свадьбы?
Справка: Если квартира приобреталась до брака, то она принадлежит тому, на кого была оформлена или зарегистрирована.
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.
Что нужно знать о квартирах в долевой собственности
Как и в предыдущем случае, вашим лучшим другом в сделке окажется ЕГРН. В выписке будет указан размер доли конкретного собственника, который прописан в реестре отдельно. Если все хозяева решили избавиться от своих квадратных метров одновременно, вы можете собрать их вместе и подписать один договор на всех.
Когда вы покупаете не всю жилплощадь, а только долю в ней:
— Другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому продавец должен предложить им выкупить свою долю до того, как договориться о сделке с человеком со стороны;
— Получившие предложение о покупке хозяева долей должны либо согласиться на приобретение либо отказаться от него, но сделать это требуется в письменной форме;
— Если продавец проигнорировал вышеуказанное требование, в течение трех месяцев другие собственники могут заявить о себе через суд, чтобы перевести обязанности и права покупателя на себя;
— Все сделки по купле-продаже долей должны осуществляться при участии нотариуса.
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Как супругам оформить покупку квартиры
Существует три варианта:
-
Оформить на одного из супругов. Росреестр зарегистрирует право единоличной собственности.
Недвижимость, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. При продаже квартиры или дарении от другого супруга потребуется нотариально заверенное согласие.
В случае развода доля в праве собственности на другого супруга выделяется нотариальным соглашением о разделе имущества или, в случае недостижения компромисса, по решению суда.
-
Оформить общую долевую собственность в равных (12) или неравных долях (например 1/6 и 5/6). Росреестр зарегистрирует право общей долевой собственности.
Такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Нужно будет удостоверить договор купли-продажи у нотариуса или к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор в котором будет описан режим собственности на имущество, купленное в браке. Брачный договор передается в Росреестр(копия) с договором купли-продажи в простой письменной форме.
Каждый из супругов сможет продать свою долю третьему лицу, получив отказ от преимущественного права покупки другим супругом.
Каждый из супругов может подарить свою долю без уведомления другого.
В случае развода, каждый остается при своей доле.
Росреестр отклоняет заявления о регистрации общей долевой собственности на супругов по договорам в простой письменной форме , со ссылкой на Семейный кодекс ( ст. 33-35)
-
Оформить общую совместную собственность. Такая сделка оформляется в простой письменной форме. Общая совместная собственность оформляется на законных супругов.
В случае развода доли выделяются по нотариальному соглашению сторон или решению суда.
Если вы состоите в гражданском браке — вы можете купить квартиру в общую долевую собственность и оформить сделку в простой письменной форме.
Налоговые вычеты при совместной покупке квартиры
Что касается имущественных налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.
Вычет за покупку жилья (до 2 млн. руб.) будет рассчитываться исходя из условий Договора купли-продажи квартиры – каждый, указанный в договоре Покупатель будет иметь право на налоговый вычет соразмерно своей доле в праве.
А вычет за уплаченные по совместной ипотеке проценты (до 3 млн. руб.), будет начисляться каждому соинвестору при предъявлении своих банковских платежек на погашение кредита.
Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.
Выделение долей по брачному контракту
Брачный контракт (договор) представляет собой соглашение между двумя людьми, которые намереваются или уже вступили в брачно-семейные отношения. Договор становится законным только со дня регистрации брака (п. 3 ст. 43 СК РФ) и прекращает действия в момент официального развода.
Таким документом могут определяться порядок использования совместного жилища, устанавливаться доли мужа и жены, а также способы дробления квартиры на доли.
Составление контракта позволяет семейной паре:
- изменить законодательные требования к собственности, определив ее в качестве долевой;
- установить конкретные размеры долей;
- определить суммы, необходимые для внесения мужем и женой при покупке жилья;
- определить способ раздела при разводе;
- установить доли детей (как имеющихся, так и будущих).
Контракт обычно заключается еще до приобретения квартиры, соответственно в момент покупки жилища, доли определены заранее. Таким образом у супругов нет необходимости включать данные пункты в договор купли-продажи.
При приобретении жилища посредством заключения договора купли-продажи, новый владелец должен оформить собственнические права на покупку. Если новым хозяином квартиры выступает один человек, жилище оформляется только на него. Однако чаще всего жилье покупается несколькими гражданами, например, супругами. В таком случае жилая недвижимость «по умолчанию» приобретает статус общего владения. Однако существуют способы, позволяющие при необходимости, сразу разделить приобретаемую жилую недвижимость на долевое владение.
Особенности покупки в ипотеку
При оформлении ипотеки супруги часто выступают созаемщиками. В этом случае если основной заемщик окажется не в состоянии погашать кредитную задолженность, то выплачивать долг будет вторая половина. Приобретаемая в ипотеку квартира будет принадлежать супругам на равных правах в одинаковых долях, вне зависимости от того, кто фактически оплачивал ипотечные взносы. Исключение составляет брачный договор или отдельное соглашения, в котором супруги сразу договариваются о доли владения каждого.
Многие семейные пары сегодня прибегают к преимуществам покупки квартиры в новостройках и заключают договор долевого строительства. В этом случае решение вопроса о праве владение определяется тем, когда жилой объект ДДУ был сдан в эксплуатацию. Если момент приходится на время действия брачного союза, то равные права и доли владения принадлежат каждому из супругов.