Как безопасно купить или продать квартиру без ипотеки: оформление сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно купить или продать квартиру без ипотеки: оформление сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Когда стоит передавать деньги?

Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.

Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.

Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Дополнительные документы

Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:

1. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
2. Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
3. Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
4. Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
5. Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.

Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»

Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.

Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.

Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:

• работа в режиме 24/7,
• отсутствие очередей,
• различные варианты оплаты,
• быстрый интерфейс,
• sms-информирование пользователей,
• мгновенная регистрация,
• возможность распечатать выписку.

Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.

Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества).
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний.
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты.
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка.
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Риски при покупке недвижимости таким образом

Основные риски, связанные с покупкой квартиры за наличные, связаны со следующими обстоятельствами:

• Получив деньги до того, как будет передана квартира, продавец может распорядиться ими по своему усмотрению – и потом даже через суд будет крайне трудно взыскать их с него.
• Получив квартиру до уплаты всей суммы, покупатель может её продать – и взыскать потом с него убытки будет крайне проблематично.

Как следствие, есть методы борьбы с такими рисками:

• Правильное составление расписки. Законодательство практически не регламентирует правила подготовки такого документа, однако на практике есть некоторые требования, которые нужно соблюдать для того, чтобы расписка стала реально доказательным документом.
• Передача денег через посредников. Например, оплата через банковскую ячейку избавляет стороны от большей части проблем с оплатой наличными средствами.
• Замена способа оплаты. Если сделка слишком рискованная, лучше совершать её через банк, а не платить наличными.

В том случае, если используется расписка, сторонам следует договориться о следующем:

1. Кто участвует в составлении расписки. Закон не требует присутствия свидетелей, однако на практике чем больше людей наблюдало акт передачи денег – тем меньше повода для возможного спора.
2. Какова форма расписки. Закон не требует нотариального заверения – однако стороны вправе по своему желанию составить этот документ у нотариуса и передать деньги в его присутствии. Это – самый надёжный способ доказать, что передача средств вообще состоялась.
3. Количество свидетелей. Их присутствие законом не регламентировано – но чем больше лиц, которые сами наблюдали процесс передачи купюр из одних рук в другие, тем меньше шансов на то, что договор может быть оспорен.
4. Качество свидетелей. Чем меньше они заинтересованы в результате сделки – тем лучше. Поэтому в качестве свидетелей, привлекаемых к составлению документа, чьи подписи остаются на расписке – тем лучше. С точки зрения закона разницы нет, но на практике незаинтересованный свидетель – дополнительная гарантия того, что договор не будет оспорен.

По сути, договор купли-продажи квартиры, совершаемый через передачу наличных, практически ничем не отличается от других вариантов совершения такой сделки. Поэтому сторонам необходимо соблюдать запреты, установленные законодательством – и как можно чётче оформлять момент передачи наличных. Только в такой ситуации договор не может быть позднее оспорен.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Покупатель, собрав все нужные документы, после проверки квартиры, составляет договор в присутствии юриста. Регистрация договора при соблюдении требований обеих сторон, прав и обязательств, проводится с соблюдением всех правил.

Одновременно с этим покупатель перечисляет средства за покупку квартиры на счет продавца, либо купля происходит за наличный расчет. Далее получен пакет документов собственника, и вместе с ним в установленное время, оговоренное в договоре между сторонами, производится регистрация нового владельца, становление на учет в коммунальные службы, передача прав собственности.

Важно! В течение 10-ти суток выдается новых техпаспорт на квартиру на имя нового владельца. В течение 2-х лет квартира может быть приватизирована. С момента вступления в силу договора все обязательства по оплате квартиры возлагаются на нового хозяина.

На основании своих прав он может вписаться в жилплощадь родственников, оформить дарственную или выполнять другие операции с недвижимостью, как полноправный хозяин.

Особенности покупки жилья с использованием сертификата

Как известно, за рождение первого (с 01.01.2020), второго и последующих детей выплачивается материнский капитал. Реализовать его можно для улучшения жилищных условий семьи. Главное правило – это выделение долей, где ребёнок также получит свою часть. Поэтому документы для покупки жилья под материнский капитал в первую очередь включают в себя сертификат, дающий право на финансовую поддержку.

Потребуются и другие условия:

• Согласие органов опеки и попечительства (в случае параллельной продажи объекта, где зарегистрирован ребёнок);
• Отражение в договоре факта перехода доли каждому ребёнку, на которого получен капитал, с последующей регистрацией.

Сначала необходимо обратиться в Пенсионный фонд (в территориальное отделение или через портал Госуслуг). Выданный сертификат подходит для оплаты сделки полностью или частично как на первичном, так и на вторичном рынке. Участия ПФР не избежать, ведь деньги на счёт продавца недвижимости будут переводиться указанным ведомством.

Для оформления сделки потребуются документы, подтверждающие наличие детей: свидетельства о рождении. Покупатель не должен быть лишён родительских прав в отношении сына или дочери. За правильностью сделки следят надзорные органы. Однако, если присутствуют ошибки они будут оспаривать не сам договор, а только правомерность перевода средств по сертификату.

Где могут появиться ошибки

Приобретателю недвижимости важно убедиться, что приобретает именно тот объект, который ему показали. Перед тем как проверить документы при покупке квартиры, нужно сопоставить адреса. Отмечены случаи, когда вместо одного помещения продавали иное. Ещё один важный аспект – это площадь сооружения. Старые техпаспорта могут содержать ошибки и неточности. Приобретатель имеет право убедиться, что он оплачивает реальные «метры», а не воздух.

Распространённые проблемы:

• недействительность паспорта (к примеру, после смены фамилии);
• технические ошибки в техпаспорте;
• сведения о праве собственности, (оформленное с нарушениями);
• проблемы с приватизацией объекта (проведена незаконно).

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

• Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
• Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
• Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
• Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Похожие записи:

• Что положено многодетным семьям
• Прожиточный минимум пенсионера в Белгородской области
• В какой сфере лучше открыть бизнес женщине?