ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Когда может понадобиться изменение?
Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Земли поселений в 2021 году: виды разрешенного использования
Владение недвижимостью у многих людей ассоциируется с понятием, что хозяин собственности может делать с ней все, что захочется, использовать по своему усмотрению. Такой постулат не подходит к землям, предназначенным для производства продукции сельского хозяйства.
Использование сельских угодий обусловлено действующим законодательством рядом условий и ограничений. Например, строительство на сельскохозяйственных землях линейно-кабельных сооружений или использование для получения строительных полезных ископаемых (песок, глина) возможно только при наличии утвержденного проекта рекультивации, то есть возвращения первоначального вида и качества.
Осуществление деятельности охотничьего хозяйства допускается без ограничений, если иное не предусмотрено законом. Земельные участки, расположенные далее 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут быть использованы для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, кроме линейных объектов (линии электропередач, трубопроводы).
Основной документ, регулирующий распределение, передачу земельных участков, их применение – это Земельный кодекс РФ. Им выделяется 7 основных категорий:
- Это земли поселений.
- Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
- Территории земли лесного фонда.
- Водного фонда.
- Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
- Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
- Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.
Земли некоторых категорий могут иметь еще одну дополнительную характеристику – наличие особых условий. Такие условия предусмотрены для участков, на которых располагаются заповедники, национальные парки.
Разделение на категории земельных площадей государства – не единственная мера, направленная на контроль использования земельных участков. Законодательство в земельной сфере использует еще такое понятие, как виды разрешенного использования. Каждый земельный участок, помимо категории, имеет еще и определенный вид допустимого использования (или несколько видов).
ВНИМАНИЕ! Категория земель и вид разрешенного использования – это их юридический и правовой статус.
Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.
Что нужно сделать?
- Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
- Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
- Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
- Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
- Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
- Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.
Порядок изменения вида разрешенного использования земли
Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных.
Такую возможность рассматривают чиновники на местном уровне, процедура эта хотя и не сложная, но требует наличия свободного времени.
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ).
Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.
Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.
Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.
Что такое градостроительный регламент?
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.
Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.
Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.
Что нужно сделать?
- Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
- Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
- Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
- Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
- Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
- Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.