Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Составить договор аренды или найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.

Составить договор найма жилого помещения можно, если квартиру, дом или комнату снимает физическое лицо. А аренда используется, если планируется использовать нежилые здания, или если жилоепомещение арендует юридическое лицо.

В обычной жизни мало кто задумывается о правильном использовании рассматриваемых терминов. Например, риелторы называют съем квартирыфизическим лицом – арендой, а не наймом, составляядоговор, используя неправильный термин. Но эта небольшая путаница может создать серьезные проблемы, если спутать договора найма и аренды, поскольку законодательство использует разные формы контроля для этих документов.

Обеспечительный платеж по договору найма или аренды

Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.

Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).

Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.

При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.

Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.

Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.

Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.

Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.

Основные пункты в договоре аренды

Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:

• обозначение предмета договора
• имена сторон с расшифровкой
• основные данные сторон
• сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
• точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
• стоимость найма в принятых денежных единицах
• размер предоставляемого хозяину дома депозита
• периодичность выплат
• порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
• порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
• подписи участников
• длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
• ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
• дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.

Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция

Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру

Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.

1. Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
2. Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
3. Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.

Как правильно составить договор

Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

• дату и место составления договора;
• личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
• предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
• ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
• размер ежемесячной арендной платы;
• форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
• наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
• права и обязанности обеих сторон;
• причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
• иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).

Сколько экземпляров договора должно быть

Два — то есть по одному для каждой стороны сделки, однако при регистрации в Росреестре понадобится третий экземпляр.

Нужно ли договор аренды квартиры заверять у нотариуса

Такой обязанности нет. Заверку стороны могут осуществить по взаимному согласию.

Будет ли носить юридическую силу документ, заполненный от руки

Да, он считается официальным. Хотя в качестве базы при составлении стоит ориентироваться на фото и/или формат pdf любого стандартного арендного договора.

Существуют ли отдельные образцы заполнения бланка для аренды/найма части квартиры

Такой контракт ничем не отличается от стандартного за исключением отметки о том, что жильцы полномочны пользоваться лишь частью жилой площади, включая кухню, санузел и коридор.

Что должен содержать типовой договор

Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:

1. Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
2. Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
3. Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
4. Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
5. Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
6. Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
7. Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
8. Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
9. Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
10. Данные каждой стороны, их подписи.

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Аренда квартиры с мебелью и бытовой техникой

В том случае, когда помещение сдается в аренду с мебелью, предметами интерьера или бытовой техникой, дополнительно составляется акт приемки-передачи.

Акт приемки передачи может включать в себя следующие пункты:

• номер договора аренды, к которому этот акт прилагается с указанием даты заключения соглашения;
• ФИО обеих сторон и адрес сдаваемой квартиры;
• состояние жилья, например, какое напольное покрытие, наличие стеклопакетов. Дефекты, при наличии, тоже подлежат описи;
• полный перечень бытовой техники и мебели, так же с описанием их состояния;
• показатели счетчиков.

Пункты могут быть дополнены, исходя из нюансов сделки.

Альтернативой акту приемки-передачи, может быть дополнительный договор на аренду имущества, находящегося в квартире. В нем так учитываются ответственности и арендная плата.

Договор аренды квартиры вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.

Прежде, чем бесплатно скачать образец договора аренды квартиры между физическими лицами, стоит разобраться, какое именно соглашение требуется. Сегодня существует 2 основных вида документов, регламентирующих взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Это договор для проживания и соглашение, позволяющее вести коммерческую деятельность в помещении.

В первой ситуации рассматриваемая жилплощадь в обязательном порядке должна состоять на кадастровом учете и иметь присвоенный ей номер. Во втором случае недвижимость должна входить в состав нежилого фонда. Только после этого помещение можно использовать для занятий коммерческой деятельностью.

Арендовать помещение имеют право не только физические, но и юридические лица. Вне зависимости от того, какой вид соглашения требуется оформить, в нём должна быть указана информация о том, сдается ли недвижимость с мебелью или предоставляется без неё.

Чаще всего люди склоняются к оформлению официального договора краткосрочной аренды. Согласно требованиям, прописанным в статье 674 Гражданского Кодекса РФ, сдавать жилье в аренду положено только при заключении договора.

Документ должен включать данные:

• о правилах сдачи жилья в найм;
• об адресе жилища;
• о паспортных реквизитах арендатора и квартиросъемщика;
• о стоимости аренды;
• о периодичности оплаты;
• об ответственности за проявленные нарушения;
• о сроках продолжительности соглашения;
• об условиях досрочного прекращения действия контракта.

Похожие записи:

• Индивидуальный пенсионный коэффициент (ИПК) в 2023 году
• Как получить гражданство РФ по программе переселения соотечественников
• Калькулятор коммунальных платежей