Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом выкупа: бесплатная ипотека или серый рынок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

Земельные участки: аренда с правом выкупа

Аренда земли у государства с последующем выкупом — на порядок более прогнозируема и выгодна, чем такие же сделки с жильём. Здесь четко прописано законодательство, а также система ценообразования. Ведь участки у государства выкупаются на основании кадастровой стоимости. А она меняется раз в пять лет и отнюдь не близка к рыночным ценам. К тому же сам закон о сдаче земли с правом выкупа ограничивает суммарный размер арендных платежей кадастровой стоимостью, а в ряде случаев даже прямо предписывает выкуп надела лишь в процентах от общей цены. То есть землю можно выкупить по цене от 2,5% до 80% от кадастровой стоимости.

Кстати минимальная ставка выкупа применима для юридических лиц выкупающих раздельные участки, выделенные для создания дачного домохозяйства. Что делает аренду земли с правом выкупа привлекательной для небедных дачников. Также по сравнительно низкой ставке в 60% могут выкупить земельные наделы те, кто построил недвижимость на земельных участках.

Справедливости ради стоит отметить, что выделение муниципальных или государственных земель в аренду с правом выкупа предусматривает в отдельных случаях проведение аукционов. Эта схема торгов является инструментом повышения цены надела. Однако существует ряд эффективных методов избежать аукционов и получить землю без конкурса. Благо арендовать земельный надел может любой гражданин РФ. Главное чтобы выбранный для этого участок можно было передать в частную собственность согласно закону и этому не препятствовало целевое назначение самого надела. Например, в аренду с правом выкупа не передаются земли лесного и водного фонда, общего использования, заповедников и т.д.

Аренда земельного участка с правом выкупа требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае, поэтому лучше не игнорировать помощь юристов. Но и выгод от такой сделки можно получить немало.

Например, в 100 км. от Петербурга в г. Волхов реализуется участок под ИЖС с подведенными коммуникациями и асфальтовым подъездом. Цена надела в 9 соток составляет лишь 119 тыс. руб. Причем владелец готов торговаться.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию.

Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

1. Заявление о приватизации. Образец.
2. Действующий договор социального найма или ордер.
3. Паспорт каждого лица достигшего совершеннолетия и прописанного на этой жилплощади.
4. Свидетельство о рождении детей, прописанных на данной жилплощади.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Справка о составе семьи.
7. Справка об неимении задолженностей по услугам ЖКХ.

Нельзя выкупить жилплощадь, если она:

• находится в аварийном состоянии;
• находится в списке домов, предназначенных на снос;
• числится при воинской части;
• имеет статус общежития;
• является служебным помещением;
• представляет историческую ценность.

Документы, порядок и особенности регистрации

Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности.

На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:

• подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
• запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
• оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
• заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.

Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.

Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:

• договор аренды;
• квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Если договор заключается на короткий срок (менее года), регистрировать его не обязательно. Сторонам придется оплатить пошлину только один раз, непосредственно при регистрации перехода права собственности.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

— общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;

— арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;

— если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

— отсутствует четкая юридическая форма сделки;

— приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;

— при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

— название сделки;
— место заключения договора и дату, на которую он подписан;
— ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

— название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
— общую площадь;
— этажность;
— количество комнат;
— кадастровый номер;
— адрес;
— кто по документам является собственником объекта;

Дополнительно пишут:

— перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
— срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

В договоре нужно написать:

— общий размер выкупной цены;
— входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
— какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
— в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

Арендодатель обязуется:

— передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
— не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

Арендатор обязуется:

— перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
— поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
— использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

— ущерб, причиненный объекту;
— просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Это может быть:

— порядок расторжения договора;
— порядок продления договора;
— порядок разрешения споров;
— порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.

Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом

В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры.

Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена.

Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости).

Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.

Особенности процедуры

Аренду с выкупом относительно недавно можно было оформить только предпринимателям в отношении коммерческих объектов, но теперь данная возможность имеется и у частных лиц.

Важно! Обычно данный договор составляется для земельных участков, а после окончания оговоренного в контракте срока производится их выкуп.

По закону имеется возможность в любом договоре аренды указывать возможность в будущем выкуп объекта арендатором. Также допускается составлять специальное дополнительное соглашение.

Важно! Не допускается пользоваться данной возможностью представителям власти.

Даже при появлении небольших задолженностей по оплате аренды не допускается расторжение такого договора, поэтому не имеет права арендодатель отказать арендатору в выкупе объекта. При возникновении каких-либо спорных ситуаций все решается с помощью судебного разбирательства.

Договор аренды составляется при учете особенностей:

• минимальный срок аренды, являющийся непрерывным, составляет 2 года до момента выкупа недвижимости;
• выкуп жилплощади осуществляется исключительно во время, оговоренное и указанное заблаговременно в документе;
• арендовать таким способом разрешается только определенные помещения, так как не допускается выкупать этим методом какие-либо государственные объекты.

Для арендаторов договор аренды, по которому дается возможность в будущем выкупить недвижимость, считается выгодным. К основным преимуществам относят:

• не требуется существенная сумма денег, используемая для первоначального взноса при оформлении ипотеки, или для непосредственного приобретения имущества;
• не приходится уплачивать значительные проценты, устанавливающиеся по ипотечным кредитам;
• гражданин имеет право проживать в арендуемых объектах, и для этого не требуется оформлять большое количество разных справок и документов;
• допускается выполнять перепланировку и ремонтные работы в помещениях;
• арендатор обладает правом расторгнуть договор аренды при наличии соответствующих оснований.

Важно! Существует специальная государственная программа, реализуемая совместно с АИЖК, которая предоставляет частным лицам возможность приобрести квартиру на основании договора аренды.

Имеются преимущества такой сделки и для арендодателя:

• он устанавливает достаточно высокую цену на недвижимость, превышающую среднюю стоимость аналогичных объектов на рынке;
• защищен от мошенничества, так как непосредственные права собственности на жилье переходят к арендатору только после полной выплаты стоимости квартиры.

Таким образом, аренда с правом выкупа — это популярная процедура, обладающая определенными плюсами для обеих сторон, участвующих в сделке. Государственная программа предлагает пользоваться этой возможностью каждому частному лицу, желающему приобрести жилую недвижимость.

Продуманный договор – залог успеха

Правильно составленный договор об аренде с правом выкупа защищает как продавца, так и покупателя, так как право собственности переходит к последнему только после выплаты им всей указанной в договоре суммы. Договор регистрируется в Росреестре. Сумма и условия использования жилья, зафиксированные в договоре, не могут быть изменены.

Поскольку составление договора является ключевым этапом сделки, отнестись к нему стоит максимально внимательно. Наиболее разумный и безопасный путь – привлечь опытного юриста. Однако, как бы то ни было, необходимо удостовериться в том, что договор включает все условия и аренды, и купли-продажи и не содержит спорных формулировок. Важнейший пункт – выкупная цена. Если она не указана, суд может признать договор недействительным. Также следует подумать о вероятном изменении рыночной стоимости жилья. Допускается, к примеру, не называя конкретную сумму, задать формулу ее вычисления. Но в любом случае возможность (или невозможность) изменения цены обязательно должна быть отражена.

Кроме того, в договоре об аренде с правом выкупа лучше разделить арендные и выкупные платежи (при возникновении разногласий эти расчеты могут пригодиться) и четко прописать условия расторжения договора.

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях

Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:

• Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
• Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
• Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
• Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.

Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Документ должен обязательно содержать следующие разделы:

1. Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
2. Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
3. Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
4. Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
5. Графики взносов и вариант внесения средств.
6. Полная выкупная стоимость объекта.
7. Условия аренды на период действия соглашения.
8. Ответственность продавца и покупателя (арендатора).

Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:

• по окончании срока аренды;
• до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).

Роль управляющей компании в формировании привлекательности аренды с выкупом

Далеко не все начинающие предприниматели понимают, насколько велика роль управляющей компании в создании привлекательного имиджа апарт-отеля. Только эксперты рынка недвижимости знают, какое большое количество объектов этой категории можно отнести к разряду убыточных. В идеале с управляющей компанией заключают договор на стадии проектирования объекта, чтобы была обеспечена возможность решить важные задачи:

• изучить объект с точки зрения соответствия нормативам технической эксплуатации;
• разработать концепцию управления недвижимостью;
• детально продумать программы доходности.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Похожие записи:

• 17 последствий банкротства физического лица и ограничений для должника
• Как снизить процентную ставку по ипотеке
• Льготы и выплаты пенсионерам в 2023 году: какие полагаются и куда обращаться