Срок исковой давности по неустойке ДДУ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по неустойке ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги

А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:

• О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
• Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
• Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
• Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.

Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.

В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.

Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.

В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика

Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.

В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.

Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.

Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

• Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
  Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
• Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
  Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

• расчет суммы неустойки;
• отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
• при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
• подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

• обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
• наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
• юридическое подтверждение законности требований покупателя;
• доказательства незаконности деятельности строительной компании;
• конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
• расчет размера компенсации;

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

• копия договора ДУ;
• копия договора переуступки, если такой заключался;
• копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
• доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
• уведомление о вручении претензионной жалобы;

Строительная компания, как правило, является юридическим лицом, поэтому в отношении него требуется соблюдение обязательного претензионного порядка, при котором претензия отправляется на юридический адрес компании заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении

В тексте претензии необходимо указать данные договора, по которому предъявляется неустойка, предмет и неисполненные обязательства, сумма к выплате, сроки ее исполнения, ссылки на нормативные акты и контакты для связи. Формируется требование о передаче жилья, возмещения ущерба, причиненного просрочкой, в указанном объеме.

Создавать претензию можно до получения квартиры и подписания акта приемки, а также после этого, если нарушены сроки сдачи или обнаружены недостатки.

1. В первом случае определить конкретное количество дней просрочки определить сложно, поэтому расчет производят за один день просрочки. Оплата должна быть проведена полностью, с учетом количества дней до передачи жилья в дальнейшем.
2. Во второй ситуации производится точный расчет пени, исходя из количества просроченных дней. От погашения неустойки застройщик может быть освобожден только если сможет доказать добросовестное отношение к обязательствам без нарушения срока сдачи объекта. Другим основанием может стать доказательство уклонения дольщика от принятия жилья и своевременного подписания акта приема-передачи.

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.

Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.

На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

• Права дольщиков по ДДУ
• ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
• ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
• ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
• ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
• ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
• Досудебный порядок
• ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
• ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
• ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
• Подготовка к суду
• ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
• ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
• ▶ Штраф 50 % от неустойки
• ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
• ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
• Судебное разбирательство и исполнение решения
• ▶ Судебные заседания по делу
• ▶ Как получить решение суда?
• ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Подсудность исков в отношении застройщиков и порядок подачи заявления

Заявление в отношении нарушения застройщиком нормативов строительства, установке помех жильцам окружающих территорий, а также со стороны обманутых дольщиков является подсудным районным судам. При этом истец вправе самостоятельно выбирать территориальный орган правосудия для своего обращения по следующему местоположению:

• По месту проживания истца;
• По юридическому адресу застройщика;
• По адресу непосредственного строительства;
• По месту заключения договора о покупке недвижимости или долевого участия в строительстве, если он заключался через контрагентов или посредников.

Исковое заявление в обязательном порядке должно содержать следующие элементы:

• Наименование органа правосудия, в который оно подаётся;
• Реквизиты истца и ответчика;
• Реквизиты третьих лиц, в том числе и свидетелей, которых может привлечь суд;
• Описание претензий к застройщику;
• Перечень имеющихся доказательств и отсылок на свидетельские показания;
• Список приложений.

Это важно знать: В какой суд подавать на застройщика

Обязательными для предъявления суду вместе с заявлением документами являются:

• Копия удостоверения личности истца;
• Договор о долевом участии, если иск подан дольщиком;
• Документы, свидетельствующие о праве на недвижимость в случае обнаружения в ней недостатков;
• Квитанция про уплату государственной пошлины.

Также, в качестве дополнительных доказательств допустимо приложение к исковому заявлению результатов независимых экспертиз, замеров, копий протоколов при обращении в правоохранительные органы относительно нарушения застройщиком законодательства, свидетельства о направлении застройщику требований про взыскание неустойки и другие документы, способные выступить в качестве подтверждения изложенных в иске претензий к застройщику.

Как написать претензию по ДДУ застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

• сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
• пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
• фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
• период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
• расчет суммы неустойки;
• срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Услуги юриста и их стоимость

По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.

Неустойка – когда подавать и как считать

• Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

• Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

• Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

• Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

• Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

Похожие записи:

• Минимальная пенсия в 2023 году
• Две пенсии вдове военного пенсионера в 2024 году
• Расчет по страховым взносам по ИП без работников — нужно ли его сдавать