Причины отказа банков в оформлении ипотеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Причины отказа банков в оформлении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.

Большая кредитная нагрузка

Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.

Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.

Бaнки oткaзывaют, кoгдa лoвят клиeнтa нa лжи. Чтoбы чeлoвeкa пoймaли, eмy дaжe нe oбязaтeльнo вpaть — инoгдa aнaлитики нaxoдят пpoблeмы тaм, гдe иx нeт. Paccмoтpим нa пpимepe пpoвepки дoxoдoв бyдyщeгo зaeмщикa.

Уpoвeнь дoxoдa пpoвepяют c пoмoщью cпpaвки o дoxoдax. B нeй нaпиcaнo, cкoлькo зapaбaтывaeт зaявитeль — нa этy инфopмaцию opиeнтиpyeтcя cкopингoвaя cиcтeмa, кoтopaя выпoлняeт ocтaвшyюcя чacть paбoты, пpoвepкy плaтeжecпocoбнocти. Дaльшe пpoиcxoдит мaгия aнaлизa бoльшиx дaнныx.

Пpoгpaммa дocкoнaльнo изyчaeт финaнcoвoe пoвeдeниe бyдyщeгo зaeмщикa: cмoтpит нa cpeднюю зapплaтy тaкoгo жe cпeциaлиcтa нa eгo peгиoнaльнoм pынкe, пpoвepяeт oбopoты пo cчeтy, cpaвнивaeт зapплaтy и pacxoды, cчитaeт кoличecтвo пoeздoк зa гpaницy и cyммy, кoтopyю зaявитeль тpaтит нa eдy, oдeждy, мoбильнyю cвязь и oтдыx. Этa cиcтeмa нyжнa, чтoбы пoймaть клиeнтa нa лжи.

Ecли бaнк зaмeтит, чтo вы чacтo и пoдoлгy cидитe c минycoм нa ocтaткe пo мoбильнoмy cчeтy — oн пoдyмaeт, чтo вaм нe xвaтaeт дeнeг.

Недостаточность доходов

Многие эксперты считают, что самый важный фактор при оценке платежеспособности заемщика — его уровень дохода. Банкам важно, чтобы платежи по кредиту не превышали половины от заработанной человеком суммы. Тем не менее, если зарплата невелика, стоит указать другие источники поступления средств.

«Это могут быть доходы от вкладов, пенсии, сдачи квартиры в аренду и т. д. Стоит внести в анкету и созаемщика (тогда банк будет рассчитывать и на него, а ответственность по договору будет одинаковой с заемщиком — прим. ред.): супруг им становится автоматически, если не заключен брачный договор. Учтите и то, что на уровень дохода при проверке клиента влияет наличие несовершеннолетних детей (иждивенцев). В среднем, банк оценивает расходы на детей в размере 10 000–15 000 рублей», — рассказывает коммерческий директор «Сити-XXI век» Юрий Просвиров.

Сотрудники подсанкционных компаний и мобилизованные

Еще одна возможная причина отказа в ипотеке в 2023 году — низкий первоначальный взнос, например 10%. Эксперты рекомендуют делать первый взнос от 20% стоимости будущего жилья. В таком случае не только вырастут шансы получить одобрение банка на ипотеку, но и ежемесячный платеж по кредиту будет более комфортным. В зоне риска также заемщики, которые вносят первоначальный взнос маткапиталом или взяв для этого потребкредит, отметили в ГК «Финам».

Сложно будет получить ипотеку заемщикам без официальной работы. В зону риска также попали военнослужащие, мобилизованные и сотрудники организаций, в отношении которых введены западные санкции, — их данные банки будут рассматривать более внимательно, добавил Сергей Китаев. «Есть некоторая тенденция, свидетельствующая о большем желании банков кредитовать женщин, нежели мужчин, в силу военной обязанности последних», — подтвердила Ирина Носова.

Наиболее частые причины отказа в ипотеке

Несмотря на то, что банки не обязаны по закону сообщать причину неодобрения ипотечной заявки, они должны уточнять ее в кредитной истории заемщика. Соответственно, чтобы узнать причину отказа, можно сделать соответствующие запросы в БКИ. Но чаще всего наиболее распространенными причинами негативных ответов являются:

• нарушение платежной дисциплины в прошлом (задолженность по квитанциям, неоплаченные штрафы);
• маленькая зарплата или неофициальное трудоустройство;
• очень много активных кредитов, включая микрозаймы;
• ошибки в документах, неполный комплект или несоответствие ипотечной программе (обычно это касается льготной ипотеки, где чем ниже процентная ставка — тем больше список требований к потенциальному заемщику).

Помимо этого, инспекторы могут обращать внимание на:

• величину суммы запрашиваемого кредита (особенно, если доход подтверждается по форме банка);
• сферу занятости заемщика (допустим, сопряженные с риском для жизни профессии);
• возраст (реже одобряют заявки людям до 20 и старше 60);
• внешний вид заемщика (мятая одежда, алкогольное опьянение, неадекватное поведение) и репутация.

Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.

Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.

Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.

Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.

Кратко — почему могут отказать в выдаче ипотеки и как это исправить

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, изучите требования к заемщикам и квартирам по конкретной банковской программе. Обычно требования размещают на сайтах кредитных учреждений, или их можно узнать у менеджеров в офисах банков.

Вот основные причины отказов:

• Несоответствие требованию банка. Например, кредитное учреждение может выдавать ипотеку только тем, у кого стаж работы не менее 1 года. Или возраст не меньше 30 лет. Решение — ищите другую ипотечную программу.
• Для покупателей квартиры в новостройке — застройщик не аккредитовал проект в банке. Решение — найдите банк, в котором новостройка аккредитована. Или попробуйте получить ипотеку в другом банке, который выдает кредиты и на неаккредитованные стройки.
• Для покупателей на вторичном рынке — отчет об оценке показывает рыночную стоимость квартиры меньше, чем вы собираете взять в долг. Решение — сократите сумму долга, увеличьте первоначальный взнос. Или найдите другую квартиру.
• Плохая кредитная история — когда у вас были просрочки по другим кредитам. Решение — проявите добросовестность, возьмите пару небольших кредитов и вовремя их выплатите.
• Недостаточно дохода — когда ежемесячный платеж по ипотеке получается больше, чем 40–45% от совокупного месячного дохода. Решение — повысьте доход или используйте программу без подтверждения дохода. Или найдите созаемщика, например, супруга.
• Много других долгов. Решение — выплатите долги.
• Есть задолженности по штрафам и налогам. Решение — погасить задолженности.
• Недостоверная информация в анкете или документах — банки отказывают, если что-то не так в справке о доходах с работы. Решение — если это техническая ошибка, попросите в бухгалтерии другую справку. Или попробуйте взять ипотеку без подтверждения дохода, для нее предоставлять информацию в банк не нужно.
• Отказ из-за статуса ИП или самозанятого. Или отказ из-за профессии с нестабильным или ненадежным доходом. Решение — попробовать получить ипотеку «по двум документам», без указания статус или профессии.
• Проработали меньше, чем полгода, в одной компании. Решение — поискать другую ипотечную программу или использовать программы «по двум документам».
• Неподходящий возраст. Например, вы младше минимальной границы, указанной банком. Или срок окончательной выплаты по ипотеке приходится на ваш возраст старше максимальной границы. Решение. Если вы младше — дождаться нужного возраста. Если старше — сократить срок, на который берете кредит.

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

• лоджия объединена с комнатой;

• в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;

• отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;

• газифицированную кухню объединили с общей комнатой;

• площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;

• перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Почему могут отказать

Перед выдачей ипотечного кредита сотрудники банка особенно тщательно перепроверяют все представляемые данные и документы относительно финансового положения заемщика и его поручителей. При выявлении недостоверности переданной информации, неозвученных кредитных или иных обстоятельствах, вы, несомненно, получите отказ.

Но даже первичное одобрение заявки не означает, что кредитор выдаст ипотеку. Проведя более глубокую проверку предоставленных документов, информации о продавце и выбранной недвижимости, банк может ответить отказом. Разберемся в каждом из этих обстоятельств несколько подробнее.

Что касается самого объекта недвижимости — он должен иметь все необходимые регистрационные документы. При приобретении квартир в новостройке важно помнить о том, что застройщик должен быть аккредитован в банке, куда вы решили обратиться. Небольшие финансово-кредитные учреждения могут испытывать затруднения при выдаче солидных сумм денежных средств или массовом закрытии гражданами своих вкладов. Получается, что спустя пару недель после одобрения и расчетов с вкладчиками банк просто не сможет предоставить вам нужную сумму по кредиту. Избежать подобной ситуации можно лишь при обращении в крупнейшие банки страны.

Перед повторным обращением должно пройти некоторое время, временной промежуток каждый банк устанавливает самостоятельно. Чаще всего повторное заявление подаётся спустя 60 дней после предыдущего отрицательного решения. Часть причин по отрицательному заключению вполне можно исправить за 60 дней..

Бывают случаи, когда клиент не использовал возможность оформления ипотеки, и заявка просто сгорает. Срок действия её — 90 дней. В данном случае подать заново документы можно в любое время. Если не успели подобрать квартиру, то подача повторной заявки возможна без ожидания.

При отказе заёмщика по собственной воле банк не ограничивает клиентов в выборе его при последующих обращениях. При изменении обстоятельств, таких как появление дополнительного источника дохода, повышение зарплаты, привлечения созаёмщиков с высоким уровнем доходов и других повторную заявку можно подавать повторно.

Как увеличить шансы на получение ипотеки?

Если вы планируете получить ипотеку, тогда помните, что в первую очередь банк выполнит проверку по своим черным спискам. Это понятие существует полностью неофициально, так как не существует закона, который бы это подтверждал. В этом случае речь будет идти по людях, которые не успели вовремя вернуть кредитные средства.

В большинстве случаев подобный список будут создать именно сотрудники банка. Если ранее вы задумывались, почему могут не дать ипотеку, тогда помните, что это один из случаев, когда вам откажут.

Практически у каждого банка есть собственный график выплат и поэтому нарушать его не рекомендуется. Постарайтесь осуществлять свои оплаты вовремя и благодаря этому вы точно сможете избежать попадания в подобные списки. Иногда некоторые банки информацию о вовремя не уплаченных кредитах также могут продавать и в другие банки. Теперь вы знаете почему не дали ипотеку и как можно улучшить свои шансы на ее дальнейшее получение. Постарайтесь избегать черных списком и благодаря этому вы сможете получить новое жилье. Здесь раскрыты все «подводные камни» во время получения ипотеки. Если вы столкнулись с ситуацией, когда не выдают средства и не дают объяснений по этому поводу, тогда помните, что вы имеет право потребовать детальных объяснений. Теперь вы будете знать, почему могут не дать ипотеку?

Портрет идеального клиента банка. Как повысить шанс одобрения ипотеки

• Крепкое здоровье.
• Высшее образование.
• Опрятный внешний вид при обращении в банк.
• Быстрый ответ на звонки из банка.
• Хорошая кредитная история или ее отсутствие. Лучше, если клиент раньше брал кредиты, все погасил или стабильно выплачивает.
• Расходы меньше 40% от доходов.
• Стабильная, безопасная работа с белой зарплатой.
• Первый взнос 30-40% от стоимости недвижимости.
• Есть до 4 созаемщиков.
• Мало иждивенцев.
• Нет долгов перед государством.
• Нет плохой кредитной истории у близких родственников.
• Нет судимостей.
• Военный билет или приписное с отсрочкой.
• Есть другая недвижимость в собственности.
• Выбрана хорошая, ликвидная недвижимость. Свежая вторичка или новостройка.

Почему отказывают в ипотеке после ее одобрения

Стоит напомнить, что сотрудники банков тщательно проверяют все представляемые данные и документы потенциальных заемщиков. И делают это не по одному разу. Поэтому даже после предварительного одобрения заявки вы можете получить отказ.

Случаи отказа после одобрения ипотеки:

1. Заемщик сменил работу. Банк будет пересматривать решение по заявке и может отказать в займе, если на новой работе ниже зарплата.

2. Новый кредит. Новый кредит, оформленный до получения ипотеки, повысит вашу финансовую нагрузку. Это может заставить банк отозвать одобрение.

3. Просрочки по текущим кредитам. Задолженности перед другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.

4. Против заемщика возбудили уголовное дело. Пока банк проверял заемщика, на него завели уголовное дело. Это будет стопроцентный отказ в займе, потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.

5. Изменилась экономическая ситуация. К примеру, ЦБ повысил ключевую ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Кредитные учреждения стали пересматривать условия по ипотечным договорам. И те, кто перестал подходить, получили отказ.

Как сократить риск отказа в ипотечном кредите. Памятка

1. Попытайтесь улучшить кредитную историю. Чтобы поднять свой кредитный рейтинг, чаще пользуйтесь кредитной картой, пополняя ее в льготный период. Можно несколько раз взять микрозайм на небольшой срок или оформить потребительский кредит в магазине.

2. Закройте все кредиты. Погасите все имеющиеся кредиты, задолженности и просрочки. Это позволяет снизить финансовую нагрузку и характеризирует вас, как ответственного заемщика.

3. Привлеките созаемщиков. Банк охотно одобрит кредит, если вы найдете созаемщика. Это объясняется тем, что созаемщик отвечает перед кредитором наравне с заемщиком. Кроме того, при оформлении ипотеки доход созаемщика тоже учитывается. Так вы сможете увеличить сумму ипотеки.

4. Выбирайте жилье после одобрения ипотеки. Может случиться так, что банк откажет вам в займе, потому что ипотечная квартира не прошла проверку. А вы уже отдали за жилье залог, который могут не вернуть. Чтобы не тратиться впустую, договаривайтесь с продавцом недвижимости после того, как вы получите одобрение на ипотеку.

5. Держите телефон при себе. После того как вы подали заявку на ипотечный кредит, сотрудник банка может связаться с вами в любое время в течение рабочего дня. Кредитору могут потребоваться дополнительные сведения или уточнения.

6. Составьте брачный договор. Условия кредитования некоторых банков предполагают заключение брачного договора при оформлении ипотеки в браке. Оба супруга, как заемщик и созаемщик, берут на себя обязательства перед кредитором. Так банк снижает свои риски, а вы повышаете свои шансы на одобрение ипотеки.

7. Не бойтесь сменить работодателя. Финансовые трудности вашей компании предполагают, что она может стать банкротом. То есть вы можете лишиться официального дохода и перестать оплачивать ипотеку. Если есть такая возможность, то лучше смените место работы.

8. Подтвердите неофициальный доход. К примеру, у вас есть загородный дом, который вы сдаете в аренду. Приложите к документам договор аренды. Деньги, полученные от арендатора, позволят повысить общую сумму вашего дохода.

Какую кредитную историю считать отрицательной

Критерии таковы. Для всех кредитов (действующих или закрытых) независимо от срока давности – это наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 90 календарных дней и более. Либо наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 60 дней и более в течение года, предшествующего дате рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита.

Как исправить кредитную историю и получить ипотечный заемДаже если ваши доходы позволяют вам >>Для тех кредитов, что еще не погашены: наличие просроченной задолженности в кредитных организациях продолжительностью 30 дней и более, текущая просроченная задолженность более 3 тыс. руб. (в некоторых банках даже 1 тыс. руб.)

Однако текущую просроченную задолженность менее 30 дней для оформления кредитной заявки потенциальному заемщику необходимо погасить.

Ипотека и материнский капитал

Есть два варианта использования материнского капитала в ипотеке. Так, можно использовать его на погашение старого долга либо же применить при оформлении нового кредита по ипотеке.

С мат капиталом избавиться от кредитного долга можно даже раньше, чем через 3 года с момента рождения второго и последующих детей, только если речь идет об ипотеке. Такой вариант использования сертификата появился в 2015 году для того, чтобы молодые семьи, воспитывающие детей, могли улучшить свои жилищные условия.

ВАЖНО !!! Что касается первоначального взноса, то суммы материнского капитала вполне хватает на покупку 15-25% среднестатистического жилья, т.е. на первоначальный взнос в строительство жилого объекта.

Для использования сертификата при оформлении ипотеки необходимо подать соответствующее заявление в местное отделение Пенсионного фонда, а затем заключить договор с банком, который предлагает кредитование с использованием материнского капитала.

Какие документы обязательны

Список необходимых документов внушительный. Однако не стоит этого бояться. На первом этапе их потребуется немного.

Для начала нужно предоставить:

1. Заполненный бланк анкеты.
2. Паспорт.
3. Документы, подтверждающие трудоустройство. Это может быть копия трудового договора или свидетельство о государственной регистрации в качестве ИП. Банк может принять копию трудовой книжки или налоговые декларации.
4. Справки, подтверждающие заявленный уровень доходов — справка по форме банка, 2-НДФЛ или налоговые декларации.

Вышеперечисленных документов будет достаточно для первичного обращения в банк. После того как ипотека будет одобрена, у вас появится время, чтобы выбрать жилье и подготовить документы по нему.

Залогом для ипотеки выступает приобретаемая недвижимость. По имуществу нужно собрать следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи;
• выписку из Единого государственного реестра;
• согласие супруга или же супруги на продажу недвижимости;
• документ о независимой оценке жилого помещения;
• копии всех страниц паспорта продавца;
• подтверждение наличия первоначального взноса (выписка со счета, копия сберегательной книжки).

Похожие записи:

• Членские взносы в СНТ по новому закону 2023
• Штраф за пересечение сплошной линии в 2023 году
• Как снимать показания электросчетчика