Как правильно оценить свою квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оценить свою квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.

Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит

Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.

Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Подделать фото не получится

Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.

«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.

Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.

«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.

Популярность сервиса растет

Сегодня сервис онлайн-оценки по фото заемщика, помимо Альфа-Банка, доступен в Абсолют Банке, «Уралсибе», Газпромбанке и других. При этом для клиента сохраняется выбор: он может заказать онлайн-оценку с выездом оценщика или сам провести фотоотчет. Но многие выбирают самостоятельный вариант. По оценке SRG, сейчас в среднем на три отчета об оценке приходится один с оценкой по фото заемщика, за год рост с 0% до 25–30%.

Подготовить фотоотчет для оценки квартиры без привлечения стороннего эксперта в Абсолют Банке можно с декабря 2020 года. По данным банка, со старта продукта клиенты оценили недвижимость суммарно более чем на 1,4 млрд руб. При этом каждый пятый отчет был выпущен с помощью сервиса «Бесконтактная оценка» или по фото заемщика. «Доля заказов через сервис «Бесконтактная оценка» растет с каждым месяцем. Услуга особенно популярна у заемщиков, которые получают ключи от застройщиков и оформляют закладную, необходимую в случае, когда квартира в новостройке приобреталась на заемные средства банка. Таких запросов 53% от общего объема заявок на оценку жилого имущества», — рассказал начальник управления организации активных продаж Абсолют Банка Илья Плужников.

В банке «Уралсиб» сервис дистанционного заказа отчета об оценке без посещения клиентом офиса оценщика был запущен еще в 2018 году. В конце 2020 года банк совместно с компанией SRG начал прорабатывать расширение функционала этого инструмента — самостоятельный осмотр помещения самим заказчиком, а также подготовку отчета «Без осмотра», то есть без выезда профессионального оценщика и без фотографирования объекта, рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. Полноценно сервис заработал в январе 2021 года. «Тестирование при запуске показало, насколько удобно и понятно приложение SRG. Мы видим потенциал этого сервиса и надеемся нарастить долю заказов через сайт банка с самостоятельной оценкой», — добавила Екатерина Жженова.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Что должно быть в отчете?

Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.

Проследите, чтобы в документе были:

• основание и цель оценки;

• дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;

• полное описание объекта недвижимости;

• стандарты оценки;

• список данных, которые использовали в экспертизе;

• формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;

• список используемых документов;

• фотоотчет.

Результат оценки квартиры

Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.

В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:

• реквизиты экспертной компании;
• паспортные данные заемщика;
• методы проведения оценки;
• общая характеристика объекта недвижимости;
• аналоговое исследование жилищного рынка;
• ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
• приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.

Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.

Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.

Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:

1. Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
2. Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
3. Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.

Как проходит процедура оценки квартиры?

В проведении мероприятий по оценке недвижимости участвуют три стороны: эксперт, покупатель (оплачивает услугу), продавец (предоставляет доступ в помещение). Стандартно процедура включает ряд шагов:

1. Клиент оставляет заявку оценочной компании — связывается менеджер для согласования места и времени встречи.
2. Оценщик проводит выездной осмотр — замеряет площадь, сверяется с техническим планом (убеждается в отсутствии перепланировки), делает необходимые фотографии.
3. Основной этап — подготовка отчета, в ходе которого рассчитывается рыночная стоимость помещения.
4. Документы выдают клиенту, аккредитованные оценщики могут сразу направить отчет в банк, если предусмотрено договором.

Получить ипотеку можно не на всю сумму, указанную в экспертном заключении. Обычно банки одобряют кредит на 85% стоимости жилья. Если квартира не соответствует минимальным техническим требованиям, по заявке придет отказ. Возможен полностью дистанционный формат оценки — специалист не выезжает на объект, использует документы и снимки, отправленные клиентом.

Методика оценки и виды стоимости квартиры

Чаще всего оценщики получают сведения об актуальном уровне цен на жилье с сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. В качестве дополнительного источника могут использоваться порталы крупных агентств недвижимости и сайт «Бюллетень недвижимости».

Выбранную методику оценки специалист должен письменно обосновать в подготовленном им отчете. Наш опыт показывает, что это существенно повышает уровень доверия банка к оценке, представленной потенциальным заемщиком по кредиту.

При составлении отчета оценщик определяет и указывает как рыночную, так и ликвидационную стоимость жилья, поскольку разница между этими показателями может достигать нескольких миллионов, что существенно влияет на принятие банком решения об одобрении объекта.

Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.

Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.

Подделать фото не получится

Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.

«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.

Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.

«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.

Порядок действий для оценки квартиры

1. Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
2. Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
3. Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
4. Заключить договор об оценке (составляется компанией).
5. Оплатить услуги оценщика.
6. Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
7. Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
8. Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
9. Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах. Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
10. Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
11. Дождаться рассмотрения банком документа.
12. Получить решение о кредитовании.
13. Оформить ипотеку.

Что влияет на оценку квартиры?

Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).

Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.

При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.

Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

Похожие записи:

• Разговоры о важном
• С 2023 года — новые КБК по взносам, НДФЛ, ЕНП
• Куда обращаться, если возникли проблемы с получением выплат на детей?