Имущественный вычет при продаже недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущественный вычет при продаже недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время

Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?

Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности.

Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года. При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?

Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.

В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству. В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.

В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет. А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.

Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.

Максимальный размер налога к возврату

Государство возвращает 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека, не считая процентов по кредиту. Такая сумма установлена, начиная с 2008 года. До этого максимальный размер вычета составлял 1 млн рублей. Для определения максимальной суммы налога к возврату необходимо определить момент возникновения права на этот возврат, а именно:

– при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого участия, договор уступки права) таким моментом является подписание акта приема-передачи готовой квартиры;

– при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата регистрации права собственности.

По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.

Особенности долевой собственности и налоговой льготы

Налоговый вычет за недвижимость относится к категории имущественных. Его регулирует 220 статья Налогового Кодекса. Право на льготу имеют все владельцы жилья, которые отчисляют с доходов налог по ставке 13%, а также индивидуальные предприниматели на ОСН. Налоговый вычет позволяет уменьшить облагаемую подоходным налогом базу на 13% от суммы расходов.

Получить такую льготу при долевой собственности на квартиру может каждый из владельцев. При этом допускается учитывать не только траты на покупку квартиры, но и расходы на некоторые ремонтные работы, а также на проценты по ипотеке. При определении возврата налога будут учтены все доходы, с которых человек отчисляет НДФЛ. Размер положенного налогового вычета не может быть больше этих отчислений за год.

Определенные изменения относительно имущественного вычета вступили в силу с января 2014 года. До этого момента сумма льготы рассчитывалась непосредственно на объект и была единой для конкретной приобретенной квартиры (или иной жилой собственности). С 2014 года на определенный размер вычета может рассчитывать каждый из владельцев доли. То есть порядок оформления и размера выплаты зависит от даты, когда налогоплательщик вступил в собственность. Конкретная денежная стоимость доли каждого в квартире определяется ценой жилья на момент покупки, разделенного на количество долей.

Например, квартира стоимостью 1.5 млн. рублей принадлежит трем людям в равных долях. То есть цена доли каждого в ней составляет 500 000 рублей. И для исчисления вычета будет взята именно эта цифра для каждого из собственников.

Необходимые документы

С 15.06.2016 вступил в силу закон, согласно которому теперь при совершении сделки покупатель квартиры не получает на руки бумаги о праве собственности. Вместо этого ему выдают выписку из ЕГРЦ, которая содержит всю информацию. Эта выписка является обязательно к предоставлению при оформлении вычета, а также к ней необходимо добавить:

• Заявление о распределении основного и «процентного» вычета. Это необходимо в случае общей собственности супругов.
• Копии квитанций и иных платежных документов для подтверждения оплаты собственника конкретно своей доли.
• Документ об участии всех собственников долей в покупке.
• Договор купли-продажи.
• Копию паспорта владельца доли, подающего на вычет.
• Заявление на выплату, содержащее реквизиты счета для поступления средств.

Вычет при покупке квартиры с использованием кредита

Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.

Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.

Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).

Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.

Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.

Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.

Вычет в размере стоимости жилья

Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.

В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).

Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.

Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.

Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.

Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.

А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.

Какой может быть сумма?

Действующим законодательством установлено, что при продаже квартиры, срок владения которой меньше установленного, гражданам необходимо заплатить налог с дохода, при этом этот налог насчитывается с максимальной стоимости, которая может быть указана или в договоре купли-продажи или при предполагаемом занижении определяется как 70% от кадастровой стоимости на 01.01.2016 год.

При этом снизить этот налог продавец может с помощью имущественного вычета. Он может составлять или:

• предусмотренный законодательством максимальный вычет в размере 1000000 рублей;
• расходы на недвижимость – стоимость ее покупки, ремонтные работы, кредитные расходы, при этом они обязательно должны иметь документальное подтверждение.

Т.е. если квартира продается за сумму до 1000000 или не имеется документов подтверждающих расходы, то целесообразно использовать льготный вычет. Если недвижимость за сумму больше льготного вычета, то стоит позаботиться о документах, подтверждающих расходы, чтобы максимально снизить налогооблагаемый доход и тем самым увеличить сумму имущественного вычета.

Распределение налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

подскажите пожалуйста при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору, а если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может ли использовать вычет в размере до 1 млн. рублей

Письмо МинФина России №03-04-05/30955 от 30 мая 2016 годаДепартамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщику принадлежала 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году 1/2 доли в праве собственности на квартиру была продана как самостоятельный объект купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если налогоплательщик продал 1/2 доли в праве собственности на квартиру в качестве самостоятельного объекта права, то в этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 руб.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Саакян Р.А.

однако, существует судебная практика по которой требования ФНС о взыскании недоимки по НДФЛ, образовавшейся в ситуациях, когда налогоплательщики продавали доли по отдельным ДКП и занижали налоговую базу заявляя вычет в полном размере. например,

Отчуждаемая квартира принадлежала Т.И., Т.М., Т.А.И., Т.С.

на праве общей долевой собственности по 1/4 доли у каждого, на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, акта приема-передачи жилого помещения от 19 декабря 2013 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2014 года N, а также принятыми и приобщенными судебной коллегией в качестве новых доказательств договорами купли-продажи от 06 октября 2014 года.Свидетельство о государственной регистрации права собственности не содержит записи о выделенном отдельном объекте.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 года, Т.И. продал, а Т.А.Л. купила 1/4 долю квартиры, находящейся по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица , кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м за 2150 000 рублей (л. д. 14 — 15).На основании поданной декларации по НДФЛ инспекцией проведена камеральная налоговая проверка, результаты которой отражены в акте N 4058 от 30 июня 2015 года, на основании которого 30 сентября 2015 года налоговым органом принято решение N 16808 согласно которому, Т.И. привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, за неуплату или неполную уплату налогоплательщиком — физическим лицом сумм налога в виде штрафа в размере 19500 рублей, Т.И. доначислен НДФЛ за 2014 год в размере 97 500 рублей, пени по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 2064 рубля 56 копеек.

Льготы при налогообложении

В отдельных ситуациях, налогоплательщики могут воспользоваться льготами, для уменьшения выплат.

Варианты, предусмотренные для физических лиц в 2023 году

Судебная практика по таким делам довольно разнообразна, поскольку нередко случаются споры между налоговой и налогоплательщиками.

В качестве примеров можно привести Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 № 5-КА19-22, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 18384/12, в которых говорится о том, что если доходы при реализации объектов получены в результате ведения предпринимательской деятельности, то они будут включены в общую налоговую базу без применения вычета.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 5-КГ18-9 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что заявителю было отказано в предоставлении налогового вычета, но при этом судом не были исследованы материалы, свидетельствующие о заключении предварительного договора купли-продажи, в котором истец, приобретая объект, понесла значительные расходы на проведение строительных, отделочных работ.

Названные работы, в свою очередь, могут быть квалифицированы как расходы при покупке квартиры, при наличии которых можно претендовать на увеличение предоставляемого вычета.

При продаже квартиры каждый ее владелец обязан отчитаться об этом перед налоговой и при необходимости произвести уплату сбора, размер которого будет зависеть от общей суммы налогооблагаемой базы. Имущественный вычет является определенной льготой, при вычитании которой указанная база может быть сокращена, а, соответственно и сумма налога будет уменьшаться.

Различия совместной и долевой собственности

Недвижимость, в том числе – жилая, допускает следующих вариантов приобретения несколькими лицами:

• в совместную, без выдела долей, общую собственность;
• в долевое владение, с указанием объема доли в праве.

При совместном владении граждане используют одну квартиру солидарно, без официального раздела как объема права, так и ее территории. Каждый из жильцов вправе устраивать согласованный с совладельцем порядок проживания, но без притязания на часть жилплощади.

Так же им вменяется солидарная ответственность за имущественное распоряжение жильем, его эксплуатацию и несение расходов по квартплате и коммунальным платежам.

Продажа своей части права на владение квартирой, в данном случае, не предусмотрена. По преимуществу, такие формы собственности возникают:

• при приватизации;
• при совместном приобретении квартиры родственниками;
• при оформлении квартиры супругами;
• при получении наследства и т.п.

Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2023:

• фиксированный в один миллион рублей вычет (1 000 000 рублей);
• расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.

Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.

Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.

Подтвердить фактические расходы помогут:

• ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
• ДДУ с застройщиком;
• соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
• любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
• чеки о покупке стройматериалов.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

• Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
• Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
• Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
• Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Похожие записи:

• Аптечка первой помощи работникам по приказу 1331н
• Наследство на квартиру: быстро разбираемся в тонкостях закона
• Родственные подзахоронения. Как избежать проблем