Как продать земельный участок выгодно и быстро

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Рассматривая сделку купли-продажи земельного участка (далее – «ЗУ») стоит выделять сделки с ЗУ, находящими в частной собственности и в собственности муниципалитетов, субъектов Российской Федерации или Российской Федерации.

1. Сделки с землей, находящейся в частной собственности.

Общие условия распоряжения землей указаны в ст. 260 ГК РФ, в соответствии с которой лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать ее, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Общие требования к договору купли-продажи земельного участка указаны в ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному судом ограниченно дееспособным. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при отчуждении недвижимого имущества также подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют:

• сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделки по отчуждению земельных долей;
• договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• сделки по отчуждению земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

Правила написания договора

Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.

Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:

• документ составляют исключительно в письменном виде;
• в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
• можно отразить дополнительные пункты;
• соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
• договор подписывают все стороны.

Общие требования к сделкам с земельными участками

В соответствии с гражданским законодательством сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

К сделкам с земельными участками относятся общие требования, предъявляемые законодательством к сделкам:

• — законность, так как юридическое действие будет считаться сделкой только в том случае, если оно правомерно;
• — установленный статус участников сделки. Сделка может совершаться только дееспособными лицами, причем для сделок с земельными участками характерным является наличие, помимо гражданской, земельной право- и дееспособности;
• — соблюдение формы договора.

Земельные участки отнесены к недвижимости, что предполагает применение к сделкам с землей требования о государственной регистрации сделок, предъявляемого к сделкам с недвижимым имуществом.

Срок государственной регистрации сделки с земельным участком

Сделка с земельным участком будет зарегистрирована Росреестром в срок от 3-х до 15-ти рабочих дней. Конкретное количество дней регистрации зависит от того, с постановкой на кадастровый учет производиться регистрация или нет, как поданы документы и т.д. Закон о госрегистрации недвижимости указывает на следующие сроки регистрации:

• в течение 7 рабочих дней, если заявление на госрегистрацию принято регистрирующим органом
• в течение 9 рабочих дней, если заявление подано в МФЦ
• в течение 5 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если кадастровый учет осуществляется с внесением сведений на основании карты-плана территории – 15 рабочих дней
• в течение 7 рабочих дней осуществят гос. кадастровый учет, если заявление подано через МФЦ
• в течение 10 рабочих дней, если заявление о гос. кадастровом учете и госрегистрации прав подано в орган регистрации
• в течение 12 рабочих дней при подаче заявления на гос. кадастровый учет и госрегистрацию через МФЦ

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

• дата и место составления договора;
• подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
• предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
• сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
• стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
• размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
• порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
• условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Договор аренды земельных участков

Аренда — это приобретение земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются:

• срочность, т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
• платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
• возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Договор аренды составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Предмет договора аренды — земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В договоре необходимо указать местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и иные признаки земельного участка, позволяющие его идентифицировать, а также размер арендной платы. Эти сведения (предмет и размер арендной платы) являются существенными условиями договора, поэтому в случае их отсутствия договор не считается заключенным.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

• органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
• органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
• органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению.

В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ).

Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается:

• по соглашению сторон;
• по решению суда;
• по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
• использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

• в период полевых сельскохозяйственных работ;
• в иных установленных федеральными законами случаях.

Внесение земельных участков в уставный капитал организации

Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли, а переход права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество.

Как любое имущество, земельный участок может быть внесен в уставный капитал организации различной организационно-правовой формы. Особенности внесения земельных участков в уставный капитал установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Похожие записи:

• Росгосстрах выплаты по ОСАГО в 2023 году
• Как рассчитываются отпускные. Формулы с примерами
• Субсидии на улучшение жилищных условий в 2023 году