Покупка квартиры в новостройке, или как распознать строительство длиною в жизнь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в новостройке, или как распознать строительство длиною в жизнь». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Время покупки квартиры

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Итак, приступая к выбору квартиры, сначала определитесь с характеристиками идеального для вас района и самого жилья. Что должно быть рядом с домом обязательно, а чем можно пренебречь. Какие должны быть планировка, этаж и площадь. Самое главное: определите максимальный бюджет, которым вы располагаете. Рассчитайте платёж по ипотеке. Комфортно, если он не превышает половины вашего дохода.

Прежде чем совершать покупку, наведите справке о застройщике и его прошлых проектах: не было ли больших задержек и судебных разбирательств. Изучите документацию: проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия. Узнайте, с какими банками застройщик работает по проектному финансированию и ипотеке, насколько они известные и надёжные. Составьте список вопросов и задайте их в офисе продаж, не стесняйтесь попросить скидку.

В чем основные плюсы и минусы зданий различных типов

Удобство проживания, возможность спокойного существования и высокий уровень комфорта весьма и весьма зависят от конструкции строений, теплозащищенности, качественной звукоизоляции, надежности и прочности стен, обеспечивающих долговечность здания.

Обыкновенно в нашей стране в ходу три основных типа строений:

• панельные;
• монолитные и смешанной конструкции, когда нижняя часть здания – монолит, а верхние этажи выполнены из более легкого кирпича;
• кирпичные здания, на сегодняшний день довольно редкие из-за сложной технологии ручной кладки и невысокой скорости возведения – с этими факторами связана и дороговизна.

Рекомендации по безопасности сделки и взаиморасчетам

Проверка чистоты юридического титула квартиры – вещь очень важная, и мы уже упоминали об этом. Поскольку прежних владельцев, а следовательно, и предыстории, у квартиры нет, важно, какой у нас застройщик. Репутация его должна быть безупречна – иначе это рулетка. Рекомендации просты – нужен риэлтор, или, по крайности юрист этой специализации. Надежная риэлторская фирма не может обходиться без таких юристов. Некоторые вещи все-таки должны делаться сугубо профессионалами. Документы должны быть изучены юристом, сформированы в присутствии риэлтора и подписаны при его сопровождении. Так куда надежнее.

Социальный состав обитателей дома – серьезный вопрос для покупателя недвижимости. Это не вторичный рынок, и нельзя просто познакомиться с соседями. А иной покупатель заключает договор на стадии котлована. И поэтому, особенно при покупке недорогого жилья, обязательно разузнайте, нет ли в вашем подъезде (по крайней мере) квартир, которые отданы застройщиком городу, и в которые вселят ренновационных пьющих жильцов пятиэтажек, по крайней мере. Вообще, важно предпринять все возможное, чтобы выяснить подобные подробности. Как правило, с покупателями работают в отделе продаж компании, и вот эти сотрудники могут знать о будущих жильцах больше других.

Взаиморасчеты. Особенность оплаты по договорам долевого участия, так же, как и уступки прав требования по договорам участия, состоит в том, что расчеты возможны только после регистрации самого договора. Однако застройщики и продавцы могут попросить открыть аккредитив перед заключением договора – для того, чтобы обезопасить себя от неплатежей по заключенному договору.

Поступление денежных средств возможно как на расчетный счет застройщика (если девелопер достраивает объект по старым правилам – т. е. без использования счетов эскроу; критерии, по которым объект должен достраиваться по новым правилам, определены правительством РФ), так и на счет эскроу уполномоченного банка. В последнем случае застройщик получит денежные средства только после разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного дома.

Риэлтор или юрист могут вам помочь – сказать, когда правомерно производить оплату до регистрации договора, а когда нет; в каких случаях обязательны эскроу-счета, а в каких нет; лучше производить расчеты через аккредитив или в конкретной ситуации можно обойтись без него.

Опытный риэлтор может и подходящую для вас программу ипотеки подобрать, и улучшить технические условия сделки.

При продаже жилья в новостройках применяется множество схем, и есть риск столкнуться с теми, кто пытается обойти закон. В настоящее время жильцы более 400 домов борются в судах за свои права. Именно поэтому схемы оплаты, ипотеки, рассрочки мы настоятельно рекомендуем обсудить как с вашим риэлтором, так и с юристом. Хороший риэлтор знает все тонкости своего ремесла, умеет делать необходимые проверки, знает все перечни документов, имеет «окна» и связи по вопросам оформления и регистрации всех необходимых документов и может, вообще-то, сэкономить кучу времени и решить массу весьма неприятных проблем. К примеру, сам покупатель может иногда не обратить внимание, что у него не вклеена в паспорт новая фотография или, собираясь совершить покупку, покупатель не подумал, что супруг в отпуск уехал, а необходима доверенность от него. Риэлтор все предусмотрит, распишет по минутам и организует сделку быстро и качественно. Но это должен быть профессиональный риэлтор из солидной фирмы с доброй репутацией.

Мы сейчас показали, на что в первую очередь необходимо обратить внимание, собираясь искать себе квартиру в новостройке. Разумеется, эта статья лишь обозначила акцентные направления. Некоторыми тонкими юридическими и финансовыми аспектами мы настоятельно и искренне советуем заниматься только вместе с надежными профессионалами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Чем привлекают новостройки

1. Мечтой. Новый жилой дом или целый комплекс, своя квартира. Современные европейские стандарты жилья. Статья в Яндекс.Дзен «Новый московский район, как будет в новом ЖК», красивый сайт с фотореалистичными визуализациями, офис продаж, симпатичные, вежливые и ловкие менеджеры, красивые буклеты. Мама гуляет с ребенком по зеленой детской площадке, солидный мужчина паркуется на подземном паркинге, вы вспоминаете съемную квартиру с прокуренным, пахнущим нечистотами подъездом и отдаете деньги застройщику не проверив толком документы объекта.
2. Низкая цена в начале строительства. Жилье бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Больше всего строят класс эконом, поэтому стоимость на новые однокомнатные квартиры и студии ниже, чем на вторичном рынке. Чем дольше до конца строительства дома, тем дешевле квадратные метры.
3. Лучшая планировка. «Свободная планировка! Большая кухня! Современная квартира!», — слоганы рекламных кампаний удачно отражают то, что хотят услышать покупатели недвижимости, но никак не помогают подобрать и проверить жилье.
4. Возможность выгодной перепродажи. Квартиры на этапе котлована застройщики продают со скидками, чтобы создать ажиотаж и спрос, покрыв часть расходов на строительство. Если купить квартиру в самом начале, то через год её можно продать на 10 — 15 % дороже, а в сданном доме с минимальным ремонтом цена вырастает до 40 %.
5. Новое жилье, где вы все знаете. Покупая новую квартиру, вы знаете, где и как проложены электрические кабели, какие технологии и материалы использовались застройщиком. А самое важное — это ваши помещения и до вас здесь никто не жил.

Вторичное жилье или новостройка?

Доступная цена, новизна и отсутствие истории квартиры в новостройке против обжитой квартиры в районе, с полным комплексом инфраструктуры на вторичке, что выбрать? Сразу прийти к однозначному ответу в этом вопросе сложно – стоит оценить следующие основные критерии.

1. Стоимость. Новостройка, особенно на этапе строительства, существенно ниже по цене, чем готовое жилье.

2. Сроки. В квартиру на «вторичке» можно въехать сразу после покупки, а с «первичкой» так не получится. Как минимум – потребуется отделка, установка сантехники, мебели и прочее, как максимум – ждать еще окончания строительства дома.

3. Инвестиции. Квартира от застройщика сдается с черновой отделкой, что влечет за собой существенные затраты на ремонт, отделку, закупку строительных материалов, мебели и техники. На вторичном рынке квартиры обжитые, по желанию новых хозяев может потребоваться косметический ремонт.

4. Прописка. В квартиру в строящемся доме прописаться невозможно, пока не будет на руках свидетельства о регистрации права собственности.

5. Увеличение стоимости. Цена квартиры на стадии котлована может к стадии готовности увеличиться до 30%.

6. Потенциальный доход. Квартиру на «вторичке» можно использовать в качестве источника дохода, путем сдачи внаем, причем сдать такое жилье можно сразу после покупки.

7. Риски. Покупка квартиры по ДДУ несет в себе риск банкротства компании и «заморозки» строительства. Следует доверить свои финансы только надежному и проверенному застройщику, минимизируя риск потери денег.

Недостатки квартир в новостройках

Выбирая квартиру между новостройкой и вторичкой, следует трезво взвесить все плюсы и минусы. Плюсов у нового жилья, безусловно, больше: это чистая собственность и с юридической, и с психологической точки зрения, использование современных материалов и оборудования, возможность свободной планировки, в конце концов, в квартире, подъезде и доме все новое и чистое.

Но, приобретая квартиру в новостройке, следует помнить о «подводных камнях» такой покупки:

1. Строительный мусор, оставшийся после бригады строителей.

2. Неизбежная усадка новых домов, и как следствие, появление трещин.

3. В течение первых пару лет о тишине и покое можно забыть — звук перфоратора будет преследовать, особенно в выходные.

4. Отсутствие коммуникаций означает полный фронт работ по монтажу сантехники, электропроводки, плиты, установке межкомнатных дверей и прочие «радости» монтажа с нуля.

Как рассчитать окупаемость квартиры?

Срок окупаемости объекта недвижимости – один из основных показателей его инвестиционной привлекательности. Рассчитывается этот параметр исходя из соотношения стоимости квартиры к общей сумме арендных поступлений в год. Полученная цифра будет свидетельствовать о количестве лет окупаемости квартиры.

Рассчитаем на примере: мы хотим купить квартиру за 2,5 миллиона рублей и сдавать ее за 15 тысяч рублей в месяц, что в год составит 180 тысяч рублей. Делим 2,5 миллиона на 180 тысяч – получаем цифру 13,9. То есть, вложения в эту квартиру окупятся почти через 14 лет. Судя по коэффициенту окупаемости, можно понять, для чего больше подходит жилье – для покупки или аренды:

1. от 1 до 15 лет — квартиру лучше купить, чем арендовать;

2. от 16 до 20 лет – показатель более высокий, но приемлемый для покупки;

3. свыше 20 лет – покупка экономически не выгодна, проще арендовать.

Документы при покупке квартиры в новостройке, на что нужно обратить внимание

Прежде чем оплатить квартиру в недостроенном доме, стоит узнать, какова репутация компании, возводящей его.

С этой целью стоит узнать:

• сколько домов уже было сдано в эксплуатацию;
• ранее возникали ли проблемы со строительством или сдачей в эксплуатацию, если да, то какого рода;
• кто является учредителем застройщика (некоторые компании для новостройки регистрируют новое юридическое лицо, чтобы скрыть прошлые проблемы);
• кто стоит за застройщиком – хорошо, если это будет серьёзная компания с чистой репутацией, если политик – стоит узнать, не снимут ли его с должности в ближайшем будущем.

Прежде чем вступить в долевое строительство, стоит поинтересоваться, аккредитован ли выбранный дом в банках. Важно также убедиться, что аккредитация является достаточно свежей и действующей.

Стоит узнать, сколько крупных известных кредитных организаций доверяют застройщику:

• Дом не аккредитован ни в одном банке, это может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика.
• Новостройка одобрена крупным банком, имеющим солидные финансовые ресурсы. Такой кредитной организации при недостатке средств у застройщика проще выдать ему кредит, чем допустить замораживания строительства.
• В идеале дом должен быть аккредитован несколькими кредитными организациями, а не только банком, который обслуживает застройщика. Не стоит забывать, что при банкротстве строительной компании банки рискуют не вернуть выданные ей средства. Поэтому они сделают всё, чтобы не допустить этого.

Проводя аккредитацию, банки с хорошей репутацией в обязательном порядке проводят проверку всей разрешительной документации на строительство. Но не стоит наличие такого одобрения считать стопроцентной гарантией. Известны случаи, когда даже аккредитованные дома так и оставались недостроенными.

Дело в том, что некоторые банки ради спасения средств, ранее вложенных в застройщика, вынуждены выдавать одобрение на их дома. Именно поэтому данный параметр также нельзя рассматривать отдельно от всех других характеристик.

Дешевле всего купить квартиру в новостройке можно на стадии котлована. Стоимость жилья в этом случае будет примерно на ¼ ниже↓, чем после окончания строительства.

На этом же этапе имеется возможность обсудить с застройщиком планировку и размер будущей квартиры. Однако этот вариант самый рискованный, ведь нет никакой гарантии, что дом будет сдан:

• Застройщик просто может не получить разрешение на строительство.
• У компании может не хватить денежных средств для возведения дома.

Кроме того, проблемы с документами могут возникнуть, даже когда построено несколько этажей. Результатом может стать замораживание строительства. Процесс этот может быть не только временным, но и постоянным.

Чтобы свести риск к минимуму, необходимо ознакомиться с проектом возведения новостройки, а также проверить репутацию компании застройщика. К сожалению, и это полностью не исключает вероятность проблем. Тем не менее, вероятность положительного исхода при тщательном анализе будет выше⇑.

Варианты проверки компании застройщика могут быть разными:

1. Провести проверку с использованием интернета. Необходимо найти информацию о застройщике в социальных сетях, на форумах и других сайтах. Там всегда содержится много информации, если ранее в процессе строительства домов пострадали покупатели квартир;
2. Обращение в банк с заявкой на ипотеку на квартиру в новостройке. Это ещё один достаточно эффективный способ проверки застройщика. Прежде чем согласиться на кредитование, банки всегда проводят тщательную проверку застройщика. Кредиты выдаются на приобретение квартир только в том случае, если документы строительной компании (в том числе, на новостройку) находятся в полном порядке.
3. Воспользоваться услугами профессионального юриста. Он проанализирует сведения о доме, проектную, финансовую и прочую документацию, разрешение на возведение, законность оформления в собственность земельного участка. Самостоятельно провести проверку этих документов, не имея юридического образования, практически невозможно.

Для оформления квартиры в собственность придётся обращаться в Регистрационную палату. Сделать это можно как через опытного юриста, так и самостоятельно. Во втором случае затраты будут ниже↓, но потребуется немало времени и сил.

Чтобы оформить квартиру в собственность, необходимо предоставить акт приёма-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

Когда будет получено свидетельство о госрегистрации, можно прописаться в квартире. Для этого необходимо обращаться в УФМС.

При этом потребуются следующие документы:

• заявление на регистрацию в новой квартире;
• паспорт;
• выписка из прежнего места жительства;
• свидетельство госрегистрации собственности.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Похожие записи:

• Имущественные налоги в 2023 году: как взаимодействовать с налоговиками
• Правила въезда в Египет для иностранцев в марте 2023
• Наборы молочной кухни Московская область в 2023 году