Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Налоги при продаже недвижимого имущества
Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица.
Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.
Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все.
Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года.
Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет.
Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.
Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов.
То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года.
При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем.
В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.
Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается.
На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже.
В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).
Нельзя не сказать и о следующем.
Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали.
Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).
В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.
Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.
Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.
Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.
Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).
Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).
Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.
Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Договор аренды с физическим лицом — налогообложение
О налогах мы уже немного рассказали, а в этом разделе поговорим подробнее.
Если вы ИП, то размер налога зависит от режима налогообложения. Как правило, это УСН доходы, при котором размер налога равен 6%.
Если арендодателем является физическое лицо, то оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисляемый от суммы арендной платы. Это правило распространяется на аренду на любой срок (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).
При выплате физическому лицу – собственнику помещения, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, арендной платы за сдаваемое помещение, юридическое лицо – арендатор, как налоговый агент обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет подоходный налог с физических лиц с суммы выплачиваемого дохода (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 196, подпункт 1.4 пункта 1 статьи 197, статья 216 Налогового кодекса Республики Беларусь (2022 год), далее – НК).
В отношении указанного дохода ставка подоходного налога с физических лиц установлена в размере 13% (пункт 1 статья 214 НК).
В соответствие со статьёй 215 НК в отношении вышеуказанного дохода сумма подоходного налога с физических лиц исчисляется как произведение налоговой базы и налоговой ставки.
Для доходов, в отношении которых ставка подоходного налога с физических лиц установлена пунктом 1 статьи 214 НК, налоговая база подоходного налога с физических лиц определяется за каждый календарный месяц налогового периода как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, применяемых последовательно в соответствие со статьями 209-212 НК, с учетом особенностей, предусмотренных главой 18 НК.
Таким образом, если арендатор – налоговый агент, перечисляет собственнику 100 рублей, то, одновременно, должен перечислить в бюджет 13 рублей. Это все в случае, если собственник израсходовал все причитающиеся ему налоговые вычеты на основном месте работы.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.
Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.
Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.
Когда избежать открытия ИП невозможно?
Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.
В состав которых входят:
- со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
- в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
- человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
- недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
- человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.
Что показывает отчёт 6-НДФЛ?
Согласно ст. 230 НК РФ налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета Расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом (форма 6-НДФЛ).В Расчете сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом (форма 6-НДФЛ) указываются следующие данные:· доходы физических лиц;· налоговые вычеты;· НДФЛ.
Для того, чтобы безошибочно заполнить Расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом (форма 6-НДФЛ) за 4 квартал 2018 года – необходимо обратить внимание на ряд факторов:
В соответствии с Письмом Министерства финансов Российской Федерации
от 23 марта 2016 года № БС-4-11/4901 «О заполнении и представлении расчета по форме 6-НДФЛ обособленным подразделением российской организации» если обособленное подразделение российской организации не производит выплату доходов физическим лицам, то обязанности по представлению расчета по форме 6-НДФЛ не возникает.
Кто обязан сдавать декларацию 3-НДФЛ
Ежегодно отчитаться перед ФНС по налогу на доходы физических лиц, заполнив и сдав декларацию 3-НДФЛ, обязаны:
- Частники и индивидуальные предприниматели, то есть те граждане, которые занимаются бизнесом самостоятельно или осуществляют частную практику.
- Граждане, признанные налоговыми резидентами в отчетном периоде и получавшие доходы за пределами РФ. То есть это те физические лица, которые пробыли на территории России не менее 183 дней в году.
- Лица, реализовавшие недвижимое имущество, земельные участки или транспортные средства в отчетном периоде.
- Граждане, получившие доход в виде выигрышей в лотереи, ценных подарков и прочих поступлений, превышающих предельно допустимый лимит, установленный для таких видов поступлений.
- Лица, которые получили доходы в отчетном периоде по договорам подряда или договорам гражданско-правового характера.
- Физические лица, претендующие на получение налоговых вычетов (имущественные, профессиональные, социальные или на лечение).
В конце 2021 года ФНС скорректировала бланк декларации по налогу на доходы физических лиц, приведя его в соответствие с действующим законодательством и его требованиями. Новый бланк из приказа ФНС № ЕД-7-11/903@ от 15.10.2021 необходимо использовать уже в 2023 году, то есть при подаче отчетности за 2021 год.
Ответ по НДФЛ и взносы
При решении вопроса о том, облагать или нет НДФЛ выплаты по договорам аренды у физлица, нужно выяснить, является ли физлицо-арендодатель ИП.
Если арендодатель-физическое лицо – это ИП, то то он сам уплачивает НДФЛ (пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). Если нет, то юридическое лицо обязано удержать НДФЛ, поскольку у физлица появляется доход в виде арендных платежей, которые он получает (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ). А арендатор – становится налоговым агентом.
Порядок расчета и уплаты НДФЛ с арендных платежей в целом такой же, как и с выплат по ГПД на выполнение работ (оказание услуг).
С платежей за аренду квартиры или другого помещения у физлица удерживайте НДФЛ. Налог перечисляйте не позднее следующего дня (п. 6 ст. 226 НК РФ, Письмо Минфина от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272). Страховые взносы на арендную плату не начисляйте (Письмо Минфина от 18.06.2018 N 03-15-07/41602).
Налог на имущество при аренде у физического лица
Если организация арендует имущество у ФЛ и не берет его на баланс, то налог взымается с ФЛ. С 1 января 2016 года налог с ФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости (Кс) объекта, а не от инвентаризационной, как было ранее (гл. 32 НК РФ).
Кадастровая стоимость на жилье определяется в результате оценки муниципальных органов. Чтобы получить данные, нужно обратиться в МФЦ с заявлением. В течение пяти дней специалисты должны дать данные. Если принятое решение не устраивает владельца (завышена стоимость), то он может обратиться в кадастровую комиссию или в суд.
В этом случае налоговая база исчисляется следующим образом:
- Кс комнат уменьшается на Кс 10-ти м2;
- Кс квартир – на 20 м2;
- Ксжилых домов – на 50 м2;
- Кс единого комплекса недвижимости, в составе которого есть хотя бы одно жилое помещение – на 1 млн.руб.
Если при данном вычислении налогооблагаемая база становится отрицательным числом (например, если площадь комнаты меньше, чем 1 м2), то сумма платежа будет равна нулю, а значит и налог платить не нужно.
Налог на коммерческую недвижимость физических лиц
Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).
Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.
- если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
- от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
- свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).
При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.