Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Как сделать гидроизоляцию мокрой зоны.

Гидроизоляция полов в квартирах нужна для защиты нижерасположенных помещений от проникновения в них воды при какой-либо протечке. Гидроизоляцию полов делают либо рулонной, либо обмазочной. Это вопрос личных предпочтений. Рулонную наклеивают на ровную поверхность на битумной мастике. Во вторичном жилье, чтобы не повредить её о неровный пол под весом будущей стяжки, обычно предусматривают слой выравнивающей стяжки. Итак, «пирог» пола будет в этом случае таким:

• плита перекрытия;
• выравнивающий слой стяжки -30 мм;
• оклеечная гидроизоляция в два слоя;
• защитный слой стяжки- около 50 мм.
• керамическая плитка на клею (или другое финишное покрытие);

Следует отметить, что для монтажа оклеечной гидроизоляции применяется горелка. Поэтому при работах должны быть применены все меры пожарной безопасности. Правда сейчас уже есть самоклеющаяся рулонная гидроизоляция. И, как совет, можете использовать в квартире её.

Всё большую популярность набирает обмазочная гидроизоляция. Она заполняет все неровности поверхности и плотно к ней прилегает по всей площади, что нельзя сказать о рулонной. Также для обмазочной гидроизоляции не надо устраивать предварительный выравнивающий слой стяжки. Поэтому она используется всё чаще и чаще.

Для перекрытий из дерева гидроизоляцию укладывают на фанеру или применяют каркас из П-образных профилей.

Порядок мероприятий по устройству гидроизоляции следующий:

• необходимо подготовить основание, убрать все неровности, мусор и пыль;
• далее грунтуется основание битумным праймером. Он наносится валиком, а в труднодоступных местах и в углах- кисточкой;
• после высыхания праймера раскатывают саму гидроизоляцию. Для плотного прилегания по ней проходятся валиком или щёткой. При этом ширина бокового нахлеста рулонов должна быть не менее 100 мм., торцевого- 150 мм. Места нахлестов дополнительно обрабатываются битумной мастикой или праймером;

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Что не допускается при переносе мокрых зон?

1. Запрещается такие зоны размещать на лоджиии или балконе, так как они не относятся к внутренним и отапливаемым помещениям квартиры. Наиболее часто хотят разместить на них кухню, что осуществлять запрещено.
2. Запрещается устраивать, расширять или переносить мокрые зоны без устройства соответствующей гидроизоляции полов (СНиП 2.03.13-88 Полы).
3. Запрещается устраивать полы в мокрых зонах кроме кухни без установки порожков высотой в 15-20 мм. или занижения пола на ту же высоту (не будем писать очень длинную формулировку нормативного документа- Вы всегда можете запросить его у нас). Однако, допускается не устанавливать порожки, если предусмотреть устройство гидроизоляции во всех помещениях квартиры (Приложение Б документа СП 137.13330.2012), в том числе нежилых помещениях (прихожих, подсобных, кладовых и т.д.)
4. Устраивать теплые водяные полы (п.10.8 Приложения 1 к ППМ № 508), даже в ванных и туалетах. Причина этого связана с тем, что система горячего водоснабжения дома просто не рассчитана на обогрев таких полов. Если в квартирах дома все сделают такие полы, то вода уже будет вовсе не горячей. Монтаж электрических х полов допустим. Однако, в новостройках подводящие к радиаторам трубы отопления часто изначально проховодят в полу с заходом в квартиру в области коридора. Это допускается.
5. Монтаж на общедомовые стояки горячего и холодного водоснабжения дома дополнительных регулирующих или отключающих устройств.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Необходимые документы и куда их подавать

В ряде российских городов выполнение функции по согласованию перепланировок возложено на Жилинспекцию. Там, где такой орган отсутствует, ответственность возложена на исполком и жилищный фонд.

Указанные органы имеют право на составление актов технических осмотров. Основанием для подписания такого акта послужит информация, отражающая текущее состояние перепланировки, а также тех технических конструкциях и оборудовании инженерного предназначения, которые располагаются в квартире или многоквартирном доме.

Осуществление таких работ проводится при условии оплаты госпошлины. Внесение данной платы подразумевает под собой не только выполнение технической части работы, но и подготовку документации разрешительного характера.

Решение о возможности предоставления разрешения или отказе в его выдаче принимается на протяжении 7 недель. Отсчитывать срок получения ответа необходимо с того дня, как документы поданы в комиссию. Именно на этом временном отрезке комиссия осуществляет рассмотрение тех документов, которые были предоставлены со стороны владельца.

Оформление любого из принятых решений происходит на протяжении 3 рабочих дней, после чего документ передается заявителю и может быть использован им с целью выполнения намеченных работ.

Получение отказа в согласовании перепланировки является основанием для того, чтобы запланированные работы не проводились. В противном случае к собственнику жилья могут применяться меры административного наказания и, кроме того, в отношении владельца квартиры может быть вынесено процессуальное решение, с возложением на него обязанности по приведению собственности в первоначальный вид.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Зачем вообще согласовывать перепланировку?

Не все понимают важность согласования, однако это принципиальный момент – как минимум, для вашего личного спокойствия: даже если на вас пожалуются соседи, то представители власти уйдут ни с чем – ведь в вашем доме все сделано по закону. Как правило, именно жалобы со стороны УК или соседей-недоброжелателей становятся причиной согласования для владельцев квартир, которые в свое время не собрались узаконить изменения.

Есть и другие, не менее веские причины, взяться за это важное дело:

· Квартиру, в которой согласованы изменения, можно без проблем продать – если же перепланировка не будет узаконена, то найти покупателей окажется исключительно сложно (в частности, нереальным будет продать квартиру в ипотеку – ни один банк не позволит привлечь ипотечный займ на объект недвижимости с проблемными документами).

· Вы будете уверены в том, что ваша квартира не станет источником проблем для соседей, что дом не разрушится, что вы не затопите помещения снизу: по большому счету, именно с этой целью и согласуют проект перепланировки еще до момента ее реализации – чтобы все работы были выполнены безопасно, чтобы переустройство не вредило конструкциям здания.

· На вас не наложат штраф, не придется возвращать квартиру в первоначальный вид: в некоторых случаях согласовать планировку постфактум оказывается крайне сложно даже через суд, и тогда собственника обязывают не только заплатить штраф (который в любом случае накладывается на владельца жилья, если изменения не узаконены), но и вернуть помещение в изначальный вид.

В соответствии с законодательными требованиями любая перепланировка требует специального согласования – в идеале взяться за эту процедуру собственник должен до начала ремонта. Потребуется разработать проект изменений, узаконить его в органах, а затем на его основе осуществлять отделку помещения, сносить или достраивать стены и т.д. Однако, если ремонт уже выполнен, узаконить перепланировку все равно можно: главное, чтобы переустройство не затрагивало важных конструкций здания.

Перенос мокрой точки в квартире. Как это сделать правильно.

17 октября 2022

Перемещение мокрых зон, как и другие виды ремонтных работ по перепланировке и/или переустройству квартиры, регламентируются действующим строительно-санитарным нормам для многоквартирных зданий (МКД), обеспечивающим комфортные жилищные условия и безопасное проживание всем жильцам дома.

Поэтому первое, что необходимо сделать на этапе планирования перепланировки, это выяснить, как, согласно действующему законодательству, можно, а как нельзя выполнять перенос мокрой точки в многоквартирном доме (МКД). А второе – как и где получить разрешение на проведение работ.

Найти ответы на все эти вопросы Вы сможете в нашей статье.

Похожие записи:

• Переходный период по ЕНС в 2023 году: платежки вместо уведомлений
• ВС объяснил, как поменять фамилию и имя детям
• Оформление визы на Мальту для россиян